OPLEIDING
VASTGOED
REKENEN

Uw docent: André Deleroi MSc MRICS RT RM REV, senior taxateur en financieel vastgoedadviseur bij BaseValue

We starten met een korte recap van dag 1. Daarbij bespreken we kort de actualiteiten binnen de vastgoedmarkt en de gevolgen voor de posities van vastgoedpartijen. Bijvoorbeeld het effect van de dalende V.O.N. prijzen op de grondwaarden en andere actuele marktontwikkelingen.

We behandelen tal van praktijkvoorbeelden, kasstroomschema’s en eenvoudige rekenmodellen om het principe van rekenen te doorgronden. Zoals rekenen in de tijd met inflatie/index en rente.

Leer de do’s en don’ts bij het maken van uw vastgoedmodel:

• Minimaliseer invoerfouten door gebruik van invoervalidatie
• Maak de informatie inzichtelijk met voorwaardelijke opmaak
• Maak slimme bereiknamen

Aan de hand van eenvoudige vastgoedcasussen worden de belangrijkste functies en de structuur van Excel stap-voor-stap met u doorgenomen.

Maak gebruik van het volledige Excel-potentieel voor uw analyses:

• Wat-als scenario’s opstellen
• Snel naar het juiste resultaat met Doelzoeken
• De Oplosser: voor al uw optimalisatievraagstukken

We gaan een praktijkcasus rondom waardebepaling en rendement behandelen, waar de DCF-berekening wordt getoond. Dat zetten we op als analysemodel voor de zogeheten gebruiks- en beleggingsfase. Daarbij tonen we de effecten van de verschillende parameters. We laten zien hoe u deze parameters kunt aanpassen en zelfs aansturen, zodat u de haalbaarheid van uw projecten kunt vergroten.

Vervolgens leert u een bouwexploitatiemodel op te zetten. We kijken naar de stichtings-kostenopzet waarbij zaken zoals bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en winst & risico aan bod komen. Kortom, u krijgt een helder inzicht in een bouwexploitatie en op welke wijze u risico’s kunt verminderen en winst kunt optimaliseren.

Uw docent: Jeroen de Jong, senior Gebiedseconoom bij BPD Gebiedsontwikkeling

We starten met een korte terugblik op de eerste dag: het vastgoedproces en de belangrijkste rekenmethodieken. Vervolgens gaan we gezamenlijk een eenvoudige grondexploitatie opbouwen en uitwerken. Daarbij spelen de rekenmethodieken en haalbaarheidsanalyses van de vorige dag een belangrijke rol.

Vervolgens gaan we nader in op de inhoud van de berekening (de uitgangspunten en onderbouwing) en belichten verschillende waarderingsvraagstukken die in de praktijk voorkomen. DCF-waardering versus BAR/NAR-waardering, waarderingsgrondslagen en begrippen (marktwaarde, beleggingswaarde, reële waarde). Op welke wijze kunt u bijvoorbeeld woningen, winkels, kantoren en parkeergarages waarderen? Hoe gaat u met mix-use projecten om?

We gaan vervolgens een uitgebreide financiële haalbaarheidsanalyse in Excel opzetten. Om de praktijkwerking goed te kunnen tonen, kijken we naar een multifunctionele vastgoedontwikkeling, zoals een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave. Het integrale karakter daarvan is dat we kijken vanuit de verschillende vastgoedrollen: investeerder, financier, ontwikkelaar, woningcorporatie en gemeente.

Aan het einde van deze dag hebben we ruimte ingebouwd voor vragen die betrekking hebben op uw eigen vastgoedpraktijk.

Uw docent: André Deleroi MSc MRICS RT RM REV, senior taxateur en financieel vastgoedadviseur bij BaseValue

We starten met een korte recap van de laatste zaken van de dagen hiervoor. Vervolgens behandelen we praktijkcasussen waarmee verschillende aspecten uit de vastgoedrekenkunde aan de orde komen, zoals:

• Effecten op de waarde door beleggen in versus uitponden van woningen
• Waarde multifunctioneel binnenstedelijk object (wonen, kantoren, winkel en parkeren)
• Exploitatie vastgoed (voorbeeld: parkeergarages)
• Financiering van commercieel vastgoed (voorbeeld: kantoor)
• Gevoeligheids- en scenarioanalyse vastgoedexploitatie

U leert het vak van de vastgoedspecialist vanuit het oogpunt van waardebepaling. Denk aan het onderkennen van kasstromen die te vertalen naar rekenkundige kasstromen in Excel. Om de technieken beter onder de knie te krijgen worden verschillende vastgoedobjecten behandeld: woningen, winkels, samengestelde vastgoedcomplexen en exploitatievastgoed. Waarderen met of zonder Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB).

• Marktanalyses en referenties: Hoe kom je aan de informatie?
• Transformaties van kantoorgebouw naar wonen. Waar loop je tegenaan?
• Effect publiekrechtelijke en privaatrechtelijke kaders op de waarde (bestemmingsplan, kettingbeding, erfpacht opstalrecht).
• Belangen van de verschillende spelers: overheden, projectontwikkelaars, beleggers.
• Backtesting: Hoe kan je jezelf middels een sigarendoosberekening controleren?
• Testen van het geleerde aan de hand van enkele stellingen.

Uw docent: Jeroen de Jong, senior Gebiedseconoom bij BPD Gebiedsontwikkeling

Hoe krijgt u meer financieel grip op complexe projecten met veel verschillende parameters? We gaan de case van de vorige dag verder uitwerken.

Sinds 1 januari 2021 moeten alle nieuwe gebouwen bijna-energieneutraal gebouwd (BENG) zijn. Wat kost dit? Wie gaat het betalen? En wat is hier voor nodig? De tijdwaarde van geld, terugverdientijd en rendementen spelen een cruciale rol bij deze ‘nieuwe’ opgave (sinds 2013!) voor de vastgoedsector.

We gaan rekenen aan een opgave met commercieel vastgoed waarbij de impact van Duurzaamheidsambities vertaald worden in het rendement. De investeringen die noodzakelijk zijn om bijvoorbeeld te voldoen aan BENG worden afgezet tegen de (meer)waarde.

• Wat kan op gebouwniveau gerealiseerd worden aan energieopwekking?
• Wat moet bijvoorbeeld op gebiedsniveau worden opgepakt?
• Op welke wijze moet dit verrekend worden (investering nu, versus profijt in de toekomst)?

Resultaat
Een interactief model waarbij gezocht kan worden naar een optimale balans tussen het gebouw en het gebied, als het gaat om de bijdrage aan de energietransitie- en duurzaamheidsopgave.

We gaan rekenen aan een binnenstedelijke locatie met een fors kantoorgebouw dat deels gesloopt wordt en deels hergebruikt. Op de locatie komen appartementen. Vanwege de complexiteit van de opgave is een integraal investeringsmodel noodzakelijk, waarbij de fasering en de financiën niet alleen in de grondexploitatie, maar ook in de opstalexploitatie integraal inzichtelijk wordt gemaakt.

Onderdelen die in de opgave terugkomen zijn o.a.:

• Tijdelijk gebruik en beheer
• Binnenstedelijke sloop
• Asbest / Monument / bijzonderheden
• Markt (tbv programmabepaling)
• Kansen en risico’s
• Bepaling bruto marge en IRR

Aan de hand van een kort research wordt de actuele markt gezamenlijk geanalyseerd en wordt het programma bepaald. Met dit als vertrekpunt gaan we kijken of de businesscase niet alleen op basis van de (bruto) marge, maar op basis van het integrale rendement haalbaar is. De kansen en risico’s kunnen op basis van het financiële beslismodel worden bepaald. Het rekenmodel dat u bij deze opgave gaat opzetten en uitwerken kunt u na de cursus gebruiken om uw eigen businesscase in door te rekenen.

Resultaat
Een analysemodel waarmee diverse aannames, kansen en risico’s voor beslissers inzichtelijk worden gemaakt.

U krijgt de gelegenheid om uw eigen cases of vraagstukken in te brengen.