Prof. Peter Vanneck: never waste a good crisis

Peter Vanneck (56) is niet alleen professor aan de Antwerp Management School en docent vastgoedrekenen aan de SPRYG Real Estate Academy, hij bouwde ook heel wat ervaring op het veld op met zijn eigen bedrijf Brownfield Capital Partners. Vanuit die ervaring met vooral complexe herontwikkelingsprojecten kan hij zich ook met gezag uitspreken over de mogelijkheden die marktveranderingen met zich meebrengen.

Gepubliceerd op: 29 september 2023

Welke impact hebben de gestegen bouwkost en verhoogde rentes?
“Projectontwikkelaars kunnen de kosten in hun verkoopprijzen doorrekenen of hun winstmarge verlagen. Of een project on hold zetten. Bij projecten van enige omvang zijn er altijd wel financieringskosten. Die verdwijnen niet wanneer je een project on hold zet. Sommige ontwikkelaars zijn in de problemen geraakt. Ze lossen dit op door medewerkers te ontslaan of door aangekochte sites, waarvoor ze nog geen contractuele verplichtingen aangingen, zonder project weer van de hand te doen. En vergeet ook niet dat de wetgeving kan veranderen of worden uitgebreid. De maatregelen die dit met zich meebrengt wegen mee door in het kostenplaatje van een project. Hoe dan ook, voor de eindklant zal het uiteindelijk duurder uitvallen.”

Heeft de context van toenemende regelgeving ook invloed op financiële haalbaarheidsplannen?
“Ik werk hiervoor almaar meer samen met architecten en planologen. Zo kunnen we beter vooraf aftoetsen wat haalbaar is. Om rendabel te zijn heeft een project een bepaald minimumvolume nodig. Wanneer pas laattijdig zou blijken dat de overheid in een bepaald gebied slechts een geringer volume gebouwen toelaat, zit je met een probleem. Voor het puur financiële deel van een haalbaarheidsanalyse gebruik ik gewoon Excel-toepassingen. Dit levert niet alleen een duidelijk beeld op over de haalbaarheid van het beoogde rendement van een vastgoedproject, de mogelijke risicofactoren van het project en de liquiditeitsbehoeften, het heeft ook de professionalisering in de hand gewerkt. Nu wordt er onderhandeld op basis van berekende gegevens, vroeger was het veel meer een grijze zone met geven en nemen.”

Speelt de schaalgrootte een rol?
“Je kan natuurlijk moeilijk een ondergrondse parking realiseren op een perceel dat slechts enkele meters breed is. Een zekere schaalgrootte is nuttig voor onder meer de optimale benutting van de ruimte, maar heeft geen invloed op het percentage van de rendabiliteit, zij het wel op de absolute cijfers.”

Ook de residentiële markt is in evolutie
Die verandert in België stilaan van een eigenaarsmarkt in een huurdersmarkt. De toenemende regelgeving en de stijgende grondprijzen maken het voor een toenemend aantal mensen moeilijker om een eigen woning te bouwen, vooral omdat de banken een groter aandeel eigen middelen wensen bij het verlenen van hypothecaire kredieten. Bovendien neemt de doorlooptijd toe, doordat er veel meer bezwaarschriften worden ingediend, ook bij projecten waar dit vroeger nauwelijks of niet gebeurde. Dit alles maakt dat de markt niet gemakkelijk is voor kleine investeerders-verhuurders, maar voor grotere spelers – zoals vastgoedfondsen en al dan niet beursgenoteerde vastgoedbedrijven – komen er almaar meer opportuniteiten. In Duitsland en Oostenrijk is die evolutie al langer bezig. Vastgoedtypologieën verschuiven en de overheden moeten daarop meer inspelen. Zo kan, naast car sharing, ook home sharing toenemen. De overheden kunnen daarop inspelen door in hun regelgeving de mogelijkheden van co-living flexibeler aan te pakken.”

Brengen zulke evoluties ook nieuwe opportuniteiten met zich mee?
“Zeker weten. Denk vandaag maar aan de ontwikkeling van zelfrijdende wagens. Die zal er volgens mij toe leiden dat over tien jaar veel meer mensen geneigd zullen zijn voor car sharing te kiezen en zich geen eigen wagen meer aanschaffen. Maar vandaag leggen overheden bij het uitreiken van bouwvergunningen doorgaans een vrij groot volume parkeergelegenheden op. In collectieve woongebouwen en kantoren vertaalt dit zich dikwijls in ondergrondse parkeergarages. Wanneer we die nu voldoende flexibel bouwen zal het later gemakkelijker zijn daar een nieuwe bestemming voor te vinden. We kunnen zelfs al nadenken over welke bestemmingen.”

Zijn steunmaatregelen vanwege de overheid belangrijk?
“Die vormen altijd een stimulans. Een van de belangrijkste maatregelen in de huidige context van kernverdichting is de verlaagde btw op sloop gevolgd door heropbouw.”

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy

Wilt u meer inzicht en grip op de financiële haalbaarheid van uw projecten? Bekijk dan onze Basiscursus Vastgoedrekenen: de Belgische editie en Nederlandse editie.