Jeroen de Jong: Versnelling woningproductie pas haalbaar als we stikstof en netcongestie meenemen

De nieuwe Opleiding Grondexploitatie komt als geroepen in een tijd dat veel gebiedsontwikkelingen zijn vastgelopen en overheden weer meer actief grondbeleid voeren, stelt hoofddocent Jeroen de Jong. “Alleen als markt en overheid over de juiste kennis beschikken en elkaar goed begrijpen, kunnen ze samen projecten vlottrekken.”

Gepubliceerd op: 17 januari 2025

SPRYG start in februari de nieuwe opleiding Grondexploitatie. Hoofddocent Jeroen de Jong, senior gebiedseconoom bij gebiedsontwikkelaar BPD Gebiedsontwikkeling, legt nut en noodzaak ervan uit. “De opleiding is een samenvoeging van de basiscursus Grondexploitatie die ik geef en de masterclass Grex & Dealmaking die Fakton grotendeels invult. Ons uitgangspunt is om een volwaardige basisopleiding te geven. In drie dagen geven we alle ins en outs over integrale grondexploitatie, dealmaking en vastgoedrekenen. Bovenal is het ontzettend leuk om te leren hoe gebiedsontwikkeling werkt, hoe we Nederland willen inrichten en hoe op de beste manier effectief samen te werken.”

Miljardenafschrijvingen
De Jong voorziet veel animo vanuit overheden. “In de grote vastgoedcrisis tussen 2008 en 2013 hebben overheden miljarden euro’s afgeschreven op hun grondposities. Gemeenten en provincies hebben na die periode hun handen steeds meer afgetrokken van actief grondbeleid. Het gevolg is dat de inhoudelijke kennis over de grondexploitatie bij gemeenten is afgenomen. Nu zijn publiek-private-samenwerkingen (PPS) weer in opkomst. Om de samenwerking tussen markt en overheid optimaal te laten functioneren is een gelijkwaardig kennisniveau van gebiedsontwikkeling nodig. Met deze opleiding springen we daar op in.”

Complexiteit
Een gebiedsontwikkeling financieel doorgronden is volgens hem bovendien essentiëler dan ooit. “De haalbaarheid onderbouwen is net zo belangrijk voor een publieke als private partij. Een belangrijke doelstelling van een gemeente en andere overheden is op dit moment meer woningen bouwen voor de bevolking. Heel veel nieuwbouwprojecten lopen echter vast. De complexiteit is enorm toegenomen door de invloed van mobiliteitsvraagstukken, stikstof en omgevingsbelangen. Daarbij hebben ook de nieuwe Omgevingswet en de Wet Betaalbare Huur hun invloed op de voortgang van projecten. Het vinden van geschikte locaties die voldoen aan alle randvoorwaarden en regels is eveneens lastig. Door samen te werken ontvouwt zich een basis voor succesvolle gebiedsontwikkeling.”

Geen panacee
Het idee dat een gebiedsontwikkeling haalbaar wordt door grondprijsverlaging door de gemeente gaat niet altijd op, stelt De Jong. “Als een gemeente daartoe al bereid is, is het meestal niet toegestaan. Tegen een (te) lage prijs grond verkopen, wordt namelijk beschouwd als staatssteun. Een gemeente is verplicht de grond marktconform in te brengen. Pas na taxatie en toetsing van de marktconforme waarde, mag ze de grond in de PPS inbrengen. Bij de taxatie moeten alle risico’s en kosten worden meegenomen, plus de verwachte opbrengst. Maar om een goed beeld te schetsen van alle kosten en risico’s in de toekomst is erg lastig.”

Integrale oplossing
De grootste belemmering is volgens hem niet van financiële aard. “Minister Mona Keizer wil woningbouw laten prevaleren boven het oplossen van andere problemen. Financieel gezien lijkt dat voor marktpartijen evident met de recordhoge woningprijzen. Toch is haar wens niet realistisch. Een versnelling van de woningproductie is alleen mogelijk als gelijktijdig andere aspecten als de stikstofkwestie, mobiliteitsproblemen en netcongestie worden opgelost. Gebeurt dat niet, dan komen projecten niet van de grond, wat de prijzen verder opdrijft. Rabobank verwacht in 2025 weer een prijsstijging van 7 procent.”

Samenwerking
Voor De Jong staat een ding niettemin als een paal boven water. “Alleen als markt en overheid samenwerken, kunnen de vele vastgelopen en nieuwe projecten vlotgetrokken worden. Zo is het akkoord over woningbouw in de Gnephoek in Alphen aan de Rijn dankzij hele goede samenwerking tussen marktpartijen, het waterschap, de gemeente, provincie en het Rijk tot stand gekomen. Dankzij een positieve en transparante interactie hebben we de gezamenlijke doelstelling voor elkaar gekregen. Ik verwacht dat eenzelfde goede chemie tussen markt en overheid gaat ontstaan tijdens deze nieuwe Opleiding Grondexploitatie.”

Geschreven door Martijn van Leeuwen voor SPRYG Real Estate Academy