Goede gebiedsontwikkeling vergt flexibiliteit, onderling vertrouwen en zelfreflectie
Durven partijen überhaupt nog wel te ontwikkelen in deze tijd van prijsdaling, rentestijging en stikstofcrisis?
Sven: “Een periode met een mindere markt is normaal voor gebiedsontwikkelingen met een looptijd van tien tot vijftien jaar. Er is weliswaar projectvertraging, maar de markt dondert niet in elkaar zoals na 2008. De bouwopgave en de belangen zijn te groot om de handdoek in de ring te gooien, zowel bij overheid als markt. Ik merk bovendien dat de eerste paniek van de rentestijging en de stikstofcrisis aan het verdwijnen is en partijen gewend raken aan de nieuwe werkelijkheid.”
Leonie: “We constateren een groeiende behoefte aan verdieping. Met een ontwikkelhandboek het veld in werkt niet meer, zeker niet met de huidige complexe en steeds veranderende wet- en regelgeving en markt. Een standaard ontwikkelstrategie is evenmin toereikend. Daarmee ga je geheid vastlopen, omdat zich altijd externe, onverwachte gebeurtenissen voordoen.”
Hoe maken jullie het verschil met deze opleiding?
Leonie: “Natuurlijk geven we een theoretisch kader om een gebiedsontwikkeling planmatig, juridisch, financieel en strategisch van de grond te krijgen. We behandelen vooral de initiatief- en haalbaarheidsfase. Deze eerste drie tot vier jaar vormen de essentie van een gebiedsontwikkeling. De ontwikkelopgave gaan we vervolgens stap voor stap ontwarren en analyseren. Deze inzichten koppelen we aan eigen praktijkvoorbeelden, zoals het Innovatiekwartier in Den Bosch.”
Sven: “Spannend is dat we in deze opleiding ook stil staan bij complexe projecten van onze deelnemers zelf, zowel van overheden en woningcorporaties als projectontwikkelaars. Onze cursisten die vanuit het hele land komen, raken vaak onderling in gesprek, geven aan waar ze tegenaan lopen en verplaatsen zich in de rol van de andere partij. Het zenden blijft beperkt, het is een heel interactieve opleiding.”
De nieuwe omgevingswet lijkt nu echt te worden ingevoerd. Wat is de impact hiervan op gebiedsontwikkeling?
Leonie: “Een belangrijk verschil is dat een overheid voortaan moet vastleggen wat niet kan in plaats van wat wel kan. Ook krijgt een overheid meer ruimte om bijdragen aan ontwikkelaars te vragen. Behalve een ontsluitingsbijdrage kan dan bijvoorbeeld ook een bedrag voor de energietransitie worden gevraagd. Bovendien wordt het participatieproces uitgebreid. Maar de meeste overheden en ontwikkelaars bewegen al naar de vereisten toe van de omgevingswet.”
Wat is de belangrijkste les die de deelnemers moet bijblijven?
Leonie: “Bouw vooraf flexibiliteit in het hele proces. Met een flexibele ontwikkelstrategie kan je onverwachte gebeurtenissen een plek geven en meebewegen als dat nodig is. Flexibiliteit betekent ook een betere financiële haalbaarheid. Dat vergt wel veel bewegingsvrijheid van betrokkenen en ander beleid dat lastig te implementeren is. Maar bouw je die flexibiliteit niet in, krijg je later moeilijkheden. Dichtgetimmerde opgaven met een opstapeling van eisen lopen vast. Dat betekent herprogrammeren, lastige gesprekken en veel vertraging.”
Sven: “Ook een grote uitdaging is je beter te verhouden tot de ander. Wij staan stil bij de ontwikkelarena van belanghebbenden en de tegengestelde en overeenkomstige belangen van overheden en marktpartijen. Het gaat erom je in te leven in de andere partij. Wij houden de cursisten een spiegel voor. Soms moet een deelnemer concluderen dat hij of zij stiekem zelf een onderdeel van het probleem vormt. Dat is wat deze opleiding Integrale Gebiedsontwikkeling bijzonder maakt; omdat we echt de diepte ingaan en veel persoonlijke aandacht geven, durft men het achterste van zijn tong te laten zien.”
Geschreven door Martijn van Leeuwen voor SPRYG Real Estate Academy
Ook benieuwd naar de 4-daagse Opleiding Integrale Gebiedsontwikkeling? Bekijk hier het programma en alle docenten.
Opleiding Integrale Gebiedsontwikkeling
Hoe realiseert u hoogwaardige gebiedsontwikkelingen en zorgt u voor een soepel proces? Dat leert u van topdocenten Leonie Wijsman en Sven Schroots, samen met 6 andere gebiedsexperts op onze Opleiding Integrale Gebiedsontwikkeling. In 4 dagen leert u alle actuele 'ins and outs'.
Bekijk opleiding