Erik Paquay: PPS ook in de toekomst waardevol concept

In navolging van buitenlandse voorbeelden besloot de Vlaamse overheid in 2004 om haar investeringen in bouw en infrastructuur te realiseren via PPS-projecten (publiek-private samenwerking). Die aanpak leidde sindsdien tot heel wat succesvolle realisaties. Het model, waarin de privé-partners voluit hun expertise kunnen uitspelen en beide partijen de risico’s delen, blijft ook in de toekomst mogelijkheden bieden.

Gepubliceerd op 17 januari 2025

Die mogelijkheden, maar ook de potentiële hindernissen, komen uitgebreid aan bod op de studiedag PPS & Vastgoed 2025, die SPRYG op 12 februari 2025 organiseert in Antwerpen. Eén van de sprekers is Erik Paquay, directeur van advies- ontwikkelings- en investeringsbedrijf, Rebel Group.

“De regelgeving wordt almaar complexer en de lat wordt daarbij almaar hoger gelegd. Zo stellen lokale en andere overheden meer en meer randvoorwaarden. Dat is geen slechte ontwikkeling, want het komt de kwaliteit en het maatschappelijk draagvlak voor een project ten goede en biedt professionals kansen om zich te onderscheiden. Het heeft wel impact op de prijs en, mede omdat zoveel verschillende instanties elk hun zeg hebben, op de doorlooptijd,” stelt Paquay.

Gevaar op lange doorlooptijden
“Deze evolutie brengt met zich mee dat ontwikkelaars geneigd zijn meteen een volledig onderbouwde aanvraag in te dienen, zodat ze niet telkens opnieuw naar de tekentafel moeten gaan en dat de slechte projecten uit de markt vallen. Maar er is wel gevaar voor subjectieve benaderingen, zoals bij de impact van een groot vastgoedproject op de lokale mobiliteit of bij mogelijke verstoring van het uitzicht. Bovendien kunnen tijdens projecten met lange doorlooptijd de regels, inzichten en opgelegde voorwaarden van lokale autoriteiten helemaal veranderen. Een andere evolutie is de nood aan communicatie, om een breed draagvlak voor een nieuw vastgoedproject te creëren. Tegenwoordig zijn personen en belangengroepen meer dan vroeger geneigd om bezwaren te opperen en zich zelfs aan beroepsprocedures te wagen. Zelfs een nieuwe school stuit vandaag de dag al op tegenkanting.”, aldus Paquay.

“In PPS-projecten is de overheid geen vrijblijvende externe regelgever, maar een partner. Dankzij het PPS-concept konden we het verouderde Vlaams gebouwenpatrimonium van onder meer het onderwijs en de sociale huisvesting al flink moderniseren. Het grote succesverhaal is dit van de zwembaden, waar de privépartners ook instaan voor de uitbating en het onderhoud. Vroeger waren voor veel gemeentebesturen hun zwembaden echte zorgenkinderen.”

Vastgoedbeheer (deels) uitbesteden
“Bij overheden is het de huidige trend om zich scherper toe te leggen op hun kerntaken en andere zaken uit te besteden. Maar tot een volledige privatisering zie ik het niet komen. PPS zal altijd een deel van de oplossing blijven. Zo is er de nood aan betaalbare huisvesting. De vrije markt kan die niet op haar eentje oplossen. Nu wordt er bijna alleen gebouwd voor mensen vanaf een zeker inkomen. Tegelijk is er veel leegstand. Meer interactie is dan ook wenselijk om de onderliggende risico’s evenwichtig te spreiden. En om te vermijden dat overheidsinterventies – zoals de woonbonus – eerder dan een ruggensteun te vormen gewoon de vastgoedprijzen opdrijven.”

Energie en water
Esco’s (Energy Service COmpany) zijn in opmars. “Ze bieden integrale energieoplossingen. In het begin ging het vooral om de installatie en uitbating van zonnepanelen op daken van derden. Daarvoor heeft een overheid met een eigen technische dienst geen absolute nood aan een externe partner. Dat wordt een ander verhaal wanneer het gaat om complexere systemen, zoals warmtenetten en collectieve opslagsystemen. Daarbij komt almaar meer technologie kijken, want door de klimaatverandering zullen warmtenetten niet alleen warmte, maar ook koelte moeten distribueren. Banken en investeerders zijn erg geïnteresseerd in duurzame energieprojecten, waarmee ze zich duurzaam kunnen profileren. Op langere termijn moeten structuren zoals deze voor energie ook mogelijk zijn voor waterbeheer,” kijkt Paquay vooruit.

Versnipperd landschap
Voor een integrale aanpak van geïntegreerde duurzame vastgoedprojecten moeten er nog heel wat obstakels worden opgeruimd. “Langs de kant van de investeerders, ontwikkelaars en bouwbedrijven zijn er voldoende spelers, maar de publieke sector is hier, anders dan in Nederland, veel te versnipperd. In het vergunningentraject kunnen diverse instanties, los van elkaar, gevarieerde en zelfs tegenstrijdige voorwaarden opleggen. Bij de publieke eindgebruikers blijven nog heel wat mogelijkheden onbenut. Zo staan de meeste schoolgebouwen er de helft van de tijd ongebruikt bij. Mits beperkte investeringen in bijvoorbeeld toegangscontrole kunnen die veel optimaler worden benut.”

Overleg
“Ook bij de ontwerpers en de bouw- en installatiebedrijven zijn er voldoende spelers op de markt. Maar heel wat knelpuntberoepen hebben een bouwtechnisch profiel. Mede daarom is het aangewezen dat verschillende overheden onderling en met de representatieve sectororganisaties overleggen om niet alleen grote projecten, zoals de ringwegen rond de grote steden of offshore windparken tegelijk in de markt te zetten. Daardoor er meer aanbieders op de voorstellen kunnen inspelen. Precies daarom is deze actuele SPRYG-studiedag PPS & Vastgoed 2025 erg nuttig, omdat er actoren vanuit beide hoeken hun standpunten toelichten en er elkaars visies kunnen becommentariëren.”

Bekijk hier het hele programma op 12 februari 2025.

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy