BETER BENUTTEN:
OPTOPPEN
2027

Welkom & inleiding kansrijk optoppen

Beter benutten van gebouwen door optoppen, aanplakken, uitplinten of splitsen kan tot wel 100.000 extra woningen opleveren (onderzoek Stec Groep). Steeds meer gemeenten, corporaties en ontwikkelaars verkennen de kansen op o.a. platte daken. Waar liggen uw mogelijkheden, risico’s en aandachtspunten? Dagvoorzitter Esther Geuting, directeur innovatie Stec Groep, opent de middag met een overzicht van actuele ontwikkelingen: de vernieuwde handreiking optoppen, nieuwe splitsgids, gebiedsgerichte samenwerkingskansen en zelfs financieringskansen uit het nieuwe doorstroomonderzoek van Stec.

Landelijke Aanpak Optoppen: gestandaardiseerd optoppen

Om optoppen te stimuleren is vorig jaar de Landelijke Aanpak Optoppen gelanceerd. Met 3 actielijnen: schaalvergroting, standaardisatie en het beter faciliteren van optopprojecten: veelal in combinatie met het verduurzamen en verbeteren van bestaande woningen. Onderdeel van deze aanpak is het Optop2000-traject uit 2023, waarin koplopers onder gemeenten, corporaties en marktpartijen hun kennis en ervaring rond optoppen delen. Martijn van der Linden, coördinator woningbouw Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO), geeft een overzicht en update van deze landelijke aanpak als onderdeel van het beter benutten van bestaande bebouwing. Denk aan de nieuwe splitsgids, actualisatie van de handreiking optoppen en gebiedsgerichte aanpak.

Juridische aspecten optoppen: vergunningsvereisten & VvE's

Yvonne van Ballegooijen, advocaat bij RST advocaten, geeft u een actueel overzicht én inzicht in de juridische aspecten van optoppen. Aan de hand van praktijkvoorbeelden hoort u de juridische gevolgen en problemen, zoals: wie is de eigenaar van de opgetopte woonlaag? Van wie is er toestemming nodig? Wat zijn basisvereisten voor een vergunningsaanvraag binnen de gemeente? Daarbij wordt uitgebreid stilgestaan bij de (on)mogelijkheden voor optoppen binnen gesplitste complexen, zowel voor VvE’s als corporaties. Als afsluiter deelt zij waardevolle tips die direct toepasbaar zijn in de praktijk.

Quickscan Optoppotentie

Hoe krijgt u snel zicht op de optoppotentie van uw gebouwportefeuille? Van der Bouw ontwikkelde de QuickScan: een integrale technische, planologische, sociale/leefbaarheid en financiële analyse die direct kansrijke daken aanwijst. Vervolgens wordt gekeken naar relevante vragen, zoals: wat is maatgevend in ambitie? Hoe gaat u om met beperkingen, zoals parkeernorm, constructieve draagkracht en stabiliteit, naast duurzaamheidsambities? Hoe reduceert u kosten en vergroot u een succesvolle realisatie? Leon van Warmerdam, manager consultancy Van der Bouw, geeft een boeiende uitleg van de praktijkaanpak van deze QuickScan. Daarbij gaat hij ook in op schaalvoordelen door een gebiedsgerichte aanpak.

Provinciale aanpak: gebiedsgerichte samenwerking

Bij optoppen (incl. aanplakken, uitplinten en splitsen) draait het om opschalen: standaardisatie, quick scans van kansrijke daken en gebiedsgerichte samenwerking tussen gemeente, corporaties en ontwikkelaars. Denk aan koppelkansen met wijkeconomie, zorg, betaalbaarheid en verduurzaming. Bas Holten-Miedema, projectleider optoppen, industriële woningbouw en bouwstroom Provincie Zuid-Holland, deelt de nieuwste inzichten: van onderzoeken, technieken, ontwikkeling nieuwe handreiking businesscase tot extra provinciale subsidie. Concreet resultaat? In Zuid-Holland 7.000 optopwoningen startbouw in 2,5 jaar. De ambitie ligt nog hoger door steeds meer concrete, getekende intentieovereenkomsten tussen gemeenten en corporaties. Van aantal woningen naar aantal gebiedsgerichte samenwerkingen!

Kansrijke gebouwen voor optoppers, aanplakkers en uitplinters

Het optoppen van gebouwen is een innovatieve en duurzame bouwmethode om extra ruimte te creëren, kosten te besparen en bij te dragen aan duurzame stedelijke ontwikkeling. Door de potentie van verborgen draagkracht bij een bestaande constructie te benutten, voorkomen we onnodig ingrijpende versterkingen. Maar welk typologie gebouwen lenen zich goed voor optoppen? Rob Stark, director en structural engineer IMd raadgevende ingenieurs, geeft u een informatief overzicht van kansrijke gebouwen.

Praktijkaanpak koploper: Gemeente Rotterdam

Om het optoppen te versnellen heeft koploper Rotterdam recent beleidsbelemmeringen geïdentificeerd en worden allerlei aspecten op dit moment concreet aangepakt. Denk aan fietsparkeren, eisen ongelijkheid verbouw/nieuwbouw en ontheffingsvergoeding (naar standaard m2-prijs voor optoppen). Als dat op orde is, streeft Rotterdam ernaar om optoppen regulier te maken door het lager in de omgevingsvisie op te nemen. Daarbij wordt duidelijk naar optoppotentie gekeken: waar wel en waar niet? Duidelijke richtlijnen vooraf zorgen voor snellere realisatie en meer optopprojecten. Hoe kan goed worden samengewerkt met corporaties en ontwikkelaars? Dat hoort u van Yvonne Rijpers, optopregisseur Gemeente Rotterdam.

Praktijkcase: optoppen SOR

SOR (Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam) ziet optoppen, aanplakken en uitplinten van woningen als een oplossing om snel meer woningen bij te kunnen bouwen. Erik de Rooij, ontwikkelmanager bij SOR, is daarom concreet aan de slag met een indrukwekkend aantal van 800 optoppers in Rotterdam. De eerste 44 optoppers op de Klapwiek zijn inmiddels bijna opgeleverd. Dat resulteert in veel waardevolle lessons learned. Hoe is dit proces verlopen? Hoe gaat het optoppen concreet in de praktijk? Wat kun je overwinnen met de ervaringen die er zijn? Opschalen is beperkt, dus financieel is het een uitdaging. Een oplossing kan gevonden worden in doorstroming: optoppen voor starters of ouderen, zoals met zorggeschikte woningen die deels subsidieerbaar zijn via de SZGW stimuleringsregeling. Dat past ook mooi in zorgzame buurten.

Serious game Optoppen

‘Not in my backyard’ (NIMBY) is vaak de reactie van omwonenden als er ergens gebouwd gaat worden. Toch brengen nieuwe woningen vaak nieuwe mogelijkheden voor bestaande bewoners: meer voorzieningen, verbeterde leefbaarheid en een impuls voor de wijk. Provincie Zuid-Holland heeft het spel ‘Buurthelden’ ontwikkeld, waarbij bewoners dit zelf kunnen ervaren voor het optoppen, aanplakken en uitplinten van een bestaand gebouw. Door het spel te spelen, ontdekken bewoners spelenderwijs de voordelen van het uitbreiden van een bestaand appartementencomplex. Jeroen Moors, adviseur wonen domein bereikbaarheid & wonen Provincie Zuid-Holland, neemt u mee in de ervaring van de serious game en leert u deze ook te begeleiden.

Einde programma