BETER BENUTTEN:
OPTOPPEN
2027

Welkom & inleiding kansrijk optoppen

Optoppen is een van dé manieren om bij te dragen aan het oplossen van het grote woningtekort. Steeds meer gemeenten, corporaties en commerciële partijen bekijken de mogelijkheden om extra woningen te realiseren op platte daken. Volgens onderzoek van de Stec Groep biedt dat potentie aan maar liefst 100.000 nieuwe woningen. Waar liggen de kansen, risico’s en aandachtspunten? Uw dagvoorzitter Esther Geuting, directeur innovatie Stec Groep, geeft u een korte introductie op deze zeer actuele middag over optoppen.

Landelijke Aanpak Optoppen: gestandaardiseerd optoppen

Om optoppen te stimuleren is eind mei de Landelijke Aanpak Optoppen gelanceerd. Met 3 actielijnen: schaalvergroting, standaardisatie en het beter faciliteren van optopprojecten. Het Optop2000-traject dat eind vorig najaar van start is gegaan, is onderdeel van deze landelijke aanpak. Daarin delen koplopers onder gemeenten, corporaties en marktpartijen hun kennis en ervaring rond optoppen. Isabel van de Geer, plv. directeur woningbouw bij het nieuwe Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO), geeft een overzicht en update van deze landelijke aanpak.

Juridische aspecten optoppen: vergunningsvereisten & VvE's

Annoeska Pals-Rubbens, advocaat ondernemingsrecht en vastgoed bij Zuyd Advocaten, geeft u een actueel overzicht én inzicht in de juridische aspecten van optoppen. Aan de hand van praktijkvoorbeelden hoort u de juridische gevolgen en problemen zoals: wie is de eigenaar van de opgetopte woonlaag? Van wie is er toestemming nodig? Wat zijn basisvereisten voor een vergunningsaanvraag binnen de gemeente? Daarbij wordt uitgebreid stilgestaan bij de (on)mogelijkheden voor optoppen binnen gesplitste complexen. Als afsluiter deelt zij waardevolle tips die direct toepasbaar zijn in de praktijk.

Quickscan Optoppotentie

Hoe detecteert u snel de optop-potentie (alsmede aanplakken en uitplinten) van uw gebouwportefeuille? Daarvoor heeft bouwmanagementbureau Van der Bouw de QuickScan Optoppotentie ontwikkeld. Deze bestaat uit de technische, planologische, sociale/leefbaarheid analyse en een financiële businesscase voor het onderkennen van kansrijke optopprojecten. Op basis daarvan ontdekt u de meest kansrijke gebouwen voor de gerichte vervolgstap: de haalbaarheidsfase. Daarmee kunt u kosten reduceren en kans op succes vergroten. Ook kunnen zo schaalvoordelen worden gerealiseerd (zelfde aanpak bij soortgelijk appartementsgebouwen elders). Peter de Jong, directeur-bestuurder Van der Bouw geeft een boeiende uitleg van de praktijkaanpak van deze QuickScan.

Kansrijke gebouwen voor optoppers

Optoppen is een innovatieve en duurzame bouwmethode om extra ruimte te creëren, kosten te besparen en bij te dragen aan duurzame stedelijke ontwikkeling. Door de potentie van verborgen draagkracht bij een bestaande constructie te benutten, voorkomen we onnodig ingrijpende versterkingen. Maar welk typologie gebouwen lenen zich goed voor optoppen? Michiel Visscher, senior structural design engineer bij Royal HaskoningDHV, geeft u een informatief overzicht van kansrijke gebouwen.

Hoe te komen tot haalbare optopprojecten

Hoe maken we optoppen financieel haalbaar en versnellen we de woningbouwopgave? De kosten van optoppen kunnen behoorlijk variëren: afhankelijk van het aantal wooneenheden en bijkomende werkzaamheden zoals het doortrekken van trappen of het aanbrengen van een extra lift. Daarnaast zijn er legeskosten, aanleg nutsvoorzieningen en grondkosten. Door slim te verbinden en projectmatig werken achter ons te laten, kunnen we de bouw versnellen. Waar liggen de uitdagingen en juist koppelkansen? Dat hoort u van Maurice Verkerk, directeur PMC bij VORM. Hij biedt een helder overzicht van de haalbaarheidsuitdagingen en oplossingsrichtingen.

Optopaanpak Gemeente Rotterdam

Rotterdam heeft al veel verschillende locaties opgetopt. Elke keer is het maatwerk met specifieke besluiten over zaken als parkeren, veiligheid, welstand en het omgevingsplan. Meer pilots zijn dus overbodig. Om het optoppen te versnellen, moeten vrijstellingen en uitzonderingen worden weggenomen. Niet overal en altijd optoppen mogelijk maken, maar duidelijke richtlijnen vooraf zorgen voor snellere realisatie en daarmee meer optop-projecten. Als stad kunnen we een deel zelf aanpakken, maar steun van het Rijk is ook nodig. Om extra vaart te maken, is de gemeente al met corporaties en ontwikkelaars in Rotterdam in gesprek om samen succesvolle optop-projecten te realiseren. Waar liggen de uitdagingen? En hoe kunnen we samenwerken? Dat hoort u van Rogier André de la Porte, directeur bestaande stad Gemeente Rotterdam.

Debat: Optopaanpak

De Landelijke Aanpak Optoppen is inmiddels gestart. Nu nog de praktijk van opschaling door middel van standaardisatie: proces, product en bouwrijp maken dak. We zien volop optop-kansen bij corporaties, VvE’s en zelfs op winkelcentra en garages. Maar bouwers en ontwikkelaars voor optop-producten zijn nog schaars en hikken nu vooral tegen hoge kosten aan, omdat er simpelweg te weinig vraag is. Cruciaal is kennis (door-)ontwikkelen, delen en kansen ontdekken. Met een gebiedsgerichte aanpak kunnen we sneller en beter verschillende stromen en thema’s aan elkaar linken (wijkeconomie, sociale cohesie, gezondheid, wonen-zorg, betaalbaar wonen, verduurzaming). Hoe komen we samen tot een werkbaar geheel? Wat kunnen we leren uit goede voorbeelden? Daarover gaan de volgende topexperts in debat:

• Gedeputeerde Dirk Vreugdenhil, wonen, RO bij Provincie Gelderland
• Rogier André de la Porte, directeur bestaande stad Gemeente Rotterdam

Praktijkcase: Aquarius in Amstelveen

Aquarius heeft een complete metamorfose ondergaan. Het vijf verdiepingen tellende woongebouw in Amstelveen werd gestript tot op het betonnen skelet, opnieuw ingepakt en op innovatieve wijze opgetopt met een extra verdieping van hout. Het aantal woningen steeg daardoor van 148 naar 182 in verschillende groottes, waardoor er meer woonruimte is gecreëerd voor woningzoekenden. Wat zijn de lessons learned? Sacha Ponsen, manager renovatie en groot onderhoud bij Eigen Haard, vertelt u meer over dit succesvolle optopproject en de andere optopplannen.

Praktijkcase: optoppen SOR

SOR (Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam) ziet optoppen van woningen als een oplossing om snel meer woningen bij te kunnen bouwen. Erik de Rooij, ontwikkelmanager bij SOR, is daarom concreet aan de slag met een indrukwekkend aantal van 800 optoppers in Rotterdam. De eerste woningen worden op korte termijn geplaatst. Hoe verloopt dit proces? Hoe gaat het optoppen concreet in de praktijk? Wat kun je overwinnen met de ervaringen die er zijn?

Serious Game Optoppen

‘Not in my backyard’ (NIMBY) is vaak de reactie van omwonenden als er ergens gebouwd gaat worden. Toch brengen nieuwe woningen vaak nieuwe mogelijkheden voor bestaande bewoners: meer voorzieningen, verbeterde leefbaarheid en een impuls voor de wijk. De provincie Zuid-Holland liet het spel ‘Buurthelden’ ontwikkelen, waarbij bewoners dit zelf kunnen ervaren voor het optoppen, aanplakken en uitplinten van een bestaand gebouw. Door het spel te spelen, ontdekken bewoners spelenderwijs de voordelen van het uitbreiden van een bestaand appartementencomplex. Jeroen Moors, adviseur wonen domein Bereikbaarheid & wonen van Provincie Zuid-Holland, neemt u mee de ervaring van de serious game en leert u deze zelfs te begeleiden.