Kostenbewust
Rekenen aan
Middenhuur

Uw docent: Jeroen de Jong, senior gebiedseconoom BPD Gebiedsontwikkeling

Met de nieuwe wet Betaalbare Huur ontstaat een nieuw zeer kansrijk huursegment: middeldure huurwoningen. Ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw en transformatieprojecten drukt deze nieuwe wet een nadrukkelijke stempel op de haalbaarheid. Met het begrenzen van de opbrengstenkant, moet er voor de haalbaarheid naar andere knoppen gekeken worden. Dit zijn bijvoorbeeld het rendement van de belegger, de marge voor de ontwikkelaar, de bouwkosten voor de aannemer of de grondwaarde voor de (grond)eigenaar. Hoe kunt u dat berekenen? Daarvoor krijgt u eerst een uitleg van de basis: de waarde van vastgoed als vertrekpunt voor uw haalbaarheidsberekeningen. Daarop kunt u de haalbaarheid van uw ontwikkeling, aankoop en exploitatie van vastgoed baseren.

Daarbij besteden we uiteraard ook aandacht aan het nieuwe Woningwaardestelsel (WWS). Hoe kunt u in uw berekeningen goed inspelen op de waardering door het nieuwe puntensysteem, dat zorgt voor een prijsplafond? Waarbij we uiteraard rekening houden met de nieuwbouwopslag van 10% op de maximale huurprijs volgens het WWS voor een duur van 20 jaar.

Om te kunnen rekenen moet u de basisbegrippen van de verschillende vastgoedrekenmodellen begrijpen. We besteden hier het tweede deel van de ochtend aan, waarbij de meest relevante begrippen en rekenmethodieken aan bod komen.

Naast de rekentechniek kijken we ook vooral naar de rol van de verschillende stakeholders, die allen op hun eigen wijze kunnen bijdragen aan de betaalbaarheid:

• De overheid als het gaat om de onderbouwing van grondprijzen. Hierbij staat de grondexploitatie (GREX) centraal.
• De ontwikkelaar: welke middelen heeft deze ter beschikking om te sturen op de balans risico – marge – kostprijs. Hierbij staat de opstalexploitatie (OPEX) centraal.
• Op welke wijze kan de belegger bijdragen door juist nu extra te investeren. Hierbij staat de vastgoedexploitatie (VEX) centraal.

En nog belangrijker is misschien wel de vraag hoe deze partijen met elkaar samen optrekken om het vliegwiel op gang te houden.

Met name de haalbaarheid van het nieuwe product Middenhuur staat als gevolg van de nieuwe wetgeving sterk onder druk. Rendementen van investeerders moeten aantrekkelijk blijven en de huuropbrengst wordt beperkt door de wetgeving. Dat betekent dat voor een minimaal noodzakelijke grondwaarde gekeken moet worden naar de kostenkant. Kostenbewust ontwikkelen: dat betekent slimme oplossingen en het sturen op de bouwkosten wordt nog belangrijker. U gaat aan de slag met een interessante praktijkcase waar al deze elementen naar voren komen waardoor u een scherp inzicht krijgt in de onderlinge praktijkwerking en samenhang en hoe u daarop kunt sturen.

Uw docent: Bart Klarenbeek, senior bouweconomisch adviseur IGG Bouweconomie

Nu we hebben verkend dat de bouwkosten een behoorlijke impact op de grondwaarde en daarmee de haalbaarheid van de ontwikkeling mede bepalen, gaan we daar in de middag mee aan de slag.

U wordt meegenomen in de kostenbepalende kaders, randvoorwaarden en met name bewuste keuzes voor het ontwerp. Aan de hand van de NEN2699, investeringskosten, waarbij we inzoomen op onderdeel Bouwkosten gebaseerd op kengetallen voor onder andere fundering, skelet, gevel, inbouw afwerkingen met een uitleg van eenheidsprijzen in de Bouwkostenkompas. Einde van de middag zult u begrijpen dat optelling van deze gebouwdelen waarin het totaal gedeeld door de BVO, toevallig een vierkante meterprijs is.

We laten u zien welke invloed de vorm van het gebouw heeft op de kosten en hiermee dit de knoppen zijn om aan te draaien voor inzichten en (on)haalbaarheid van projecten. Hiermee wordt duidelijk dat kostenbepalende keuzes in de vroege fase worden gemaakt (en later moeilijk te wijzigen zijn).

In het laatste deel van de dag gaan we aan de slag met concrete rekenvoorbeelden. U krijgt toegang tot het bouwkostenkompas en gaat daarmee ook aan de slag.

Aangezien de opbrengsten van Middenhuur worden bepaald door het nieuwe puntensysteem en de grondkosten in de grondexploitatie moeten worden gedekt, staan de bouwkosten centraal bij de haalbaarheid van de ontwikkeling. De diverse invalshoeken zijn hiervoor toegelicht en nu is het aan u om deze toe te passen.

Hoe maken we het product middenhuur haalbaar en rendabel, zodat het niet alleen voor de consument, maar juist ook voor betrokken stakeholders een aantrekkelijk product is? Dat is namelijk de enige manier om het product gerealiseerd te krijgen en pas dan heeft de consument er ook wat aan. U gaat eraan rekenen waarna we vervolgens met elkaar daarover in gesprek gaan. U leert de haalbaarheidskansen, risico’s én aandachtspunten te ontdekken.