Kirsten Dubbelman: Sociale woningbouw in centrum maakt Den Haag een economisch inclusievere stad

Haag Wonen gaat weer flink bouwen. De Haagse woningcorporatie participeert ook in hoogstedelijke woonwerkprojecten. Directeur Vastgoed Kirsten Dubbelman hoopt dat de ‘werkmeters’ betaalbaar blijven. “Den Haag moet zich niet te rigide opstellen.”

Gepubliceerd op: 3 februari 2023

Dubbelman zal in april deelnemen aan het topgesprek op het jaarlijkse event Den Haag Vastgoed. Met 22.000 verhuurde eenheden waarvan ruim 21.000 woningen, in met name Zuidwest en de Schilderswijk, is Haag Wonen een grote woningcorporatie in Den Haag. De hofstad heeft dringend meer betaalbare woningen nodig, stelt ze.

Extra investeringsruimte
“Gemiddeld moet een woningzoekende in de stad zeven jaar wachten op een sociale huurwoning. Dat de verhuurdersheffing verdwijnt, is goed nieuws. Alleen vorig jaar al kostte die ons 18 miljoen euro. Dat heeft nogal invloed op je investeringsruimte. Nieuwbouw stond daardoor jarenlang op een laag pitje. Omdat we ook te maken hebben met gestegen rentelasten en lagere huurinkomsten door het kabinetsbeleid, houden we van die 18 miljoen ruim de helft over. Met die 10 miljoen en door extra te lenen, kan Haag Wonen jaarlijks zo’n honderd woningen extra bouwen.”

Grote nieuwbouwopgave
Haag Wonen heeft een grote uitbreidingsopgave, verklaart ze. “Onze ambitie was al hoog. We willen zo’n 1.000 woningen erbij voor 2030. Daarbovenop stapelt het kabinet nog een extra ambitie van 1.500 woningen met de nieuwe Nationale Prestatieafspraken. Bij onze uitbreiding kijken we vooral naar meer sociale huurwoningen. Tegelijk kijken we ook bewust naar het middensegment. Daar is een groot tekort aan, omdat sociale huisvesters tien jaar niet in dit segment mochten bouwen en marktpartijen het onvoldoende oppakten. Zo kunnen we ervoor zorgen dat mensen met een middeninkomen nog beter slagen in het vinden van een fijn huis, dichtbij hun werk. Wie werkzaam is bij politie, zorg en onderwijs krijgt al voorrang.”

Centrumprojecten
Wil Den Haag economisch een inclusievere stad zijn, dan zijn volgens haar meer sociale woningen in het centrum nodig. “Je portemonnee moet niet bepalen waar in Den Haag je kunt wonen. Wij bouwen aan een mooie stad voor iedereen. Daarom zijn wij in de Binckhorst aangehaakt bij een aantal ontwikkelaars met woonwerkprojecten. We praten voor dit nieuwe gebied met meerdere ontwikkelaars over in totaal zo’n 500 sociale nieuwbouw woningen. Ook in Laakhavens – waar zeker 10.000 nieuwe woningen komen – zitten we aan tafel en we zorgen dat we zichtbaar zijn voor kansen in de stad. We willen impact maken en een voelbare bijdrage leveren aan het oplossen van de wooncrisis”

Betaalbare werkplekken
Het is belangrijk dat de werkruimten op deze plekken ook betaalbaar blijven. “Voor deze hoogstedelijke nieuwbouw ligt echter een eisenpakket waar je u tegen zegt. Dat zorgt voor een lastige businesscase voor marktpartijen met hele dure werkmeters tot gevolg. Ik wil gemeente Den Haag oproepen om in te stappen en te denken in oplossingen. Dat betekent realistische kaders stellen en flexibel durven zijn. Op onze eigen locaties in Zuidwest kunnen we bijvoorbeeld een fijnmaziger plintenstrategie toepassen met ruimte voor wat gekkere dingen. Ook laten wij bedrijven die een goede match met de buurt hebben, terugkeren bij sloop/nieuwbouw. Dat is belangrijk voor de sociale cohesie en de voorzieningen in een wijk.”

Versnelling verduurzaming
Verduurzaming is ook een speerpunt van Haag Wonen. “Een groot deel van onze jaarlijkse onderhoudsbegroting van 58 miljoen euro, steken we hierin. De komende tien jaar willen we 10.000 woningen verduurzamen. Eerst isoleren we de woningen, een paar jaar later vervangen we de installaties en worden ze gasloos. Sinds de oorlog in Oekraïne en de hoge energieprijzen is de animo enorm. Hoe schrijnend ook, de energiecrisis versnelt de verduurzaming.’

Dubbelman verwacht van Den Haag Vastgoed 2023 een informatief en spannend event. “Ik hou wel van een prikkelend en scherp debat. Projectontwikkelaars die stellen dat sociale huurders niet in het centrum thuishoren – zoals een mij laatst vertelde – kunnen van mij een stevig weerwoord verwachten.”

Geschreven door Martijn van Leeuwen voor SPRYG Real Estate Academy