Jeroen de Jong: Hoe projecten overeind houden in turbulente tijden?

Nu er nog maar weinig zekerheden op de vastgoedmarkt zijn, neemt het belang van vastgoedrekenaars toe. SPRYG-kerndocent Vastgoedrekenen Jeroen de Jong geeft aan hoe in turbulente tijden projecten overeind kunnen blijven. Ook waagt hij zich aan een marktvoorspelling.

Gepubliceerd op: 3 februari 2023

De Jong verzorgt voor SPRYG onder andere de opleidingen Vastgoedrekenen en Rekenen aan Circulair Vastgoed en geeft inhouse-cursussen. Het belang hiervan is juist nu niet te onderschatten, stelt hij. “In hele goede tijden is het belang van nauwkeurigheid en snelheid minder. Nu het spannender is, worden de vragen scherper aan ons gesteld. Een vastgoedrekenaar is de financiële architect van een project. Nu de uitgangspunten van een investeringsbeslissing zijn veranderd, moeten we het project optimaliseren. Dat betekent de kosten lager krijgen, bijvoorbeeld met kleinere woningen, fabrieksmatige bouw, slim omgaan met ruimtegebruik in het openbaar gebied en de parkeernormen verlagen.”

Marktverandering
Tegelijkertijd is de invloed van de vastgoedrekenaar begrensd. “Ons vak klinkt wiskundig maar het gaat veel over aannames en inschattingen. Een investeerder heeft minder grip op projecten dan hij wenst. De plussen en minnen die je in het rekenmodel stopt, veranderen immers continu. Rekenen kan je leren, maar wat je erin moet stoppen niet. Dat moet je uit de markt en uit scenario’s halen. De berekende opbrengst ligt ook nog eens in de toekomst. Wanneer en hoe de marktverandering plaatsvindt, is in turbulente tijden volstrekt ongewis.”

Ongewis
Alle partijen – van overheden, woningcorporaties, projectontwikkelaars tot beleggers – zitten anno 2023 in een lastig parket. “Overheden die de energietransitie moeten vormgeven, moeten veel hogere financieringskosten betalen voor hun duurzaamheidsprojecten. Een van de grootste problemen voor ontwikkelaars is de hoge bouwkosten. Voor alle marktpartijen is de onzekere opbrengstontwikkeling een worsteling. Nu het kabinet voortaan eist dat 30 procent van de woningen sociaal en 40 procent middensegment is, kan er bovendien minder – bij slechts de resterende 30 procent – aan de knoppen worden gedraaid. Gemeenten hebben ook minder bewegingsruimte dan vaak gedacht. De grondprijs wordt niet bepaald door de gemeente maar is een afgeleide van de marktbeweging.”

Prijsdalingen
Door die onzekerheid dreigt iedereen weer op de rem te trappen, constateert hij. “We denken dat de vastgoedcrisis van 2008 tot 2013 zich niet zal herhalen. Ik zie echter wel gelijkenissen. De afgelopen acht jaar zijn de vastgoed- en met name woningprijzen veel harder omhoog gegaan dan de economie groeide. Dit stuk surplus gaat eruit. In plaats van prijsdalingen kunnen we ook vijf jaar stilstand krijgen; met een hypothetische jaarlijkse inflatie van 4 procent zit je dan al op een prijscorrectie van zo’n 20 procent. De bouwproductie zal ook een stevige tik krijgen. Ik denk dat het de komende twee, drie jaar spannend blijft en pas herstelt met een stabielere rente en inflatie en lagere bouwkosten.”

Duurzaam winstgevend
Een slimme vastgoedrekenaar kan zijn opdrachtgever er echter op wijzen dat duurzame businesscases nu winstgevend zijn. “De besparing op energiekosten levert een investeerder nu extra middelen op om in duurzaamheid te investeren. Als we de energieprijzen van najaar 2022 kapitaliseren, dan ontstaat enorm veel extra investeringsruimte. Bovendien is de waardering van energielabels plots veranderd. Er hangt nu een prijs aan een goed energielabel. Een energieneutraal pand is beter verhuurbaar. Een grotere of zekerder huurstroom betekent een hogere waarde.” Bent u geïnteresseerd in duurzaam vastgoedrekenen? Of wilt u meer financiële houvast in deze turbulente tijden? Bekijk dan zeker de verschillende SPRYG opleidingen in vastgoedrekenen.

Geschreven door Martijn van Leeuwen voor SPRYG Real Estate Academy