Benoît Cruysmans: nieuwe ESG-regels, nieuwe opportuniteiten voor logistieke immo

Architect en MBA Benoît Cruysmans bouwde een brede ervaring op in ESG (Environmental, Social & Governance). Dat deed hij als docent aan de architectuuropleiding van St-Luc (UCL), bij Colruyt en bij CBRE, waar hij vandaag directeur ESG is. Op het SPRYG-event Logistiek Vastgoed België 2024 op 26 maart zal hij het belang en de impact van ESG op logistiek vastgoed uit de doeken doen.

Gepubliceerd op: 15 januari 2024

“De ESG-regelgeving probeert in heel Europa de silo-mentaliteit voor logistiek vastgoed te doorbreken,” stelt hij. “De regelgevende initiatieven verschillen wel per land en in België per gewest, net als de technische normen voor bijvoorbeeld koeling en drainage. Er moet ook nog verder werk worden gemaakt van uitvoeringsbesluiten. Zo bestaan er in België al normen voor waterbuffering, maar de oplossingen kunnen verschillen. Je kan gesofisticeerde systemen bedenken met wadi’s en bodeminfiltratie, maar het plaatsen van een betonnen citerne is net zo goed toegelaten. Bovendien is er wel een verplichting om regenwater op te vangen maar (nog) niet om het effectief ergens voor te gebruiken.”

Volledige levenscyclus                                                                                                                                 “In België is er ook nog geen stevig juridisch kader om de correcte navolging van de regelgeving af te dwingen. Vlaanderen staat hierin al verder dan de andere gewesten. De aankoop van een gebouw verplicht de koper ertoe om het binnen vijf jaar in orde te brengen met de wettelijke energienormen. Brussel scoort dan weer sterker op het vlak van nieuwbouw: elk nieuw woongebouw moet er voldoen aan de passiefnormen. Voor logistieke en andere bedrijfsgebouwen zal de nieuwe wetgeving op ESG-rapportering belangrijke gedragswijzigingen met zich meebrengen. Huurders zullen nadrukkelijker bij de eigenaren aankloppen om de nodige gegevens te krijgen voor hun verplichte rapportering. Er zal ook veel meer vraag zijn naar ESG-audits.”

Cruysmans verwacht dat de ESG-procedures lichtjes zullen verschillen per gewest. “Er zijn besprekingen bezig om ze op elkaar af te stemmen. Ik vermoed wel dat er geen bijkomende assessments moeten plaatsvinden voor de life cycle-controles, maar dat deze zullen worden geïntegreerd in EPC.”

Duurzame uitdagingen                                                                                                                                          De nieuwe insteek zal de beheerders van logistiek vastgoed voor heel wat uitdagingen zetten. “De eisen voor het gebruik van energie uit duurzame bronnen zullen voor de meeste spelers geen probleem vormen, omdat ze over voldoende dakoppervlakte beschikken voor zonnepanelen en voldoende vrije ruimte waarop ze windturbines mogen bouwen. Voor efficiënte verwarming en koeling zijn de nodige technische systemen beschikbaar. Maar de eisen voor groen transport vertellen een ander verhaal. Locatie zal erg belangrijk zijn. Zo zullen grote retailers, die nu vanuit één enkel distributiecentrum opereren, gebruik moeten maken van strategisch ingeplante hubs.”

De ESG-regelgeving is al van kracht vanaf 1 januari 2024 en er is meer op komst, maar er bestaan nog geen sanctiemaatregelen voor overtreders. “Dat is geen drama. De regelgeving zal voor een soort domino-effect zorgen, omdat ernstige spelers zich zo gunstig mogelijk willen positioneren op de markt. Dat geldt niet alleen voor investeerders en aannemers, maar ook voor toeleveranciers. Zo hebben de meubilairfabrikanten hun productie- en transportlijnen nagenoeg volledig in lijn gebracht met ESG.”

Financiële implicaties                                                                                                                                              “De transitie naar ESG heeft ook financiële implicaties. Renovaties vergen veel minder transport van bouwmaterialen en slooppuin, maar zijn ook duurder dan nieuwbouw. De verdere inzet van duurzame technieken vereist hogere investeringskosten, maar die betalen zich op termijn terug in lagere operationele kosten. Dit betekent dat investeringsbeslissingen moeten worden genomen met een visie op veel langere termijnen.”

Over de toekomstige administratieve procedures en kosten durft Cruysmans zich nog niet uit te spreken. “Veel hangt af van de bevoegde administraties. Hoe zullen ze zich organiseren? Zullen ze extra gespecialiseerde medewerkers in dienst nemen? De rol van vastgoedbedrijven zal eveneens verder veranderen. Zo groeit CBRE almaar verder uit tot een verlener van bredere vastgoeddiensten en -oplossingen.”

Standpunten en visie                                                                                                                                    Cruysmans hoopt dat de deelnemers van het SPRYG-event Logistiek Vastgoed België 2024 op 26 maart elkaars standpunten kunnen ontdekken en zo een gezamenlijke visie kunnen creëren. “Zoals een ruimere definitie van welke aspecten waardevol zijn voor zowel investeerders als gebruikers van vastgoed.”

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy

Benoît Cruysmans spreekt op ons netwerkevent Logistiek Vastgoed België 2024. In 1 namiddag wordt u volledig bijgepraat. Bekijk hier het programma.

Meer weten over de impact van ESG? Bekijk ons actueel seminarie ESG & Vastgoed BE 2024.