Bart Vanderhoydonck: Onzekere, maar uitdagende tijden voor logistiek vastgoed

Door de wereldwijde economische evoluties neemt de vraag naar logistiek vastgoed af. Nieuwe regelgevingen inzake milieu en duurzaamheid wegen door bij de bouwactiviteiten en de keuze van logistieke locaties. In België kampen logistieke operatoren door de inflatie en indexering bovendien met stijgende loonkosten. Dit alles komt aan bod op het komende jaarevent Logistiek Vastgoed België 2025, op 25 maart in Brussel. SPRYG heeft hiervoor als moderator Bart Vanderhoydonck aangetrokken, partner bij Cushman & Wakefield.

Gepubliceerd op 17 januari 2025

“Momenteel behouden investeerders een gezonde appetijt voor de aankoop van logistiek vastgoed,” observeert hij de huidige Belgische markt. “Wie vroeger eerder investeerde in kantoren en residenties zoekt nu mogelijkheden tot diversificatie via logistiek vastgoed. De toegenomen leegstand en de lagere vraag zullen de huurprijzen waarschijnlijk wat onder druk komen zetten. Daardoor kunnen zich mooie opportuniteiten voordoen voor spelers met expansie- en/of verhuisplannen.”

“Traditionele magazijnen blijven er wel het aanbod bepalen. Ze bieden, wanneer de huurder dit wenst, zeker mogelijkheden tot al dan niet doorgedreven automatisatie. Dit beperkt zich niet tot hoogbouwmagazijnen. Ik zie voldoende toepassingen in traditionele magazijnen.”

Liever huren dan hebben
“De meeste multinationals en grote bedrijven zijn liever huurder dan eigenaar,” meent Vanderhoydonck. “Multinationals houden niet van buitenlandse assets op hun balans. Bovendien biedt huren meer flexibiliteit. Fabrieken daarentegen houden ze wel in eigendom, om strategische redenen.”

Dalende vraag, stijgende kosten
De vraag vanwege gebruikers loopt terug. “Een gevolg van de economische crisis. Het beschikbare aanbod loopt stilaan op tot 4% van het volume. Dit leidt tot nervositeit bij de ontwikkelaars en de verhuurders. De grond- en gebouwenprijzen blijven wel hoog, zodat de huurinkomsten nog altijd groeien, zij het veel minder uitgesproken dan de voorbije drie jaar. Door de inflatie en indexering kampen logistieke operatoren ook met stijgende loonkosten, in een markt met dalende volumes en inkomsten. Daardoor staat ook de werkgelegenheid onder druk en is er best wel wat verdoken leegstand.”

Renovatie niet overal vanzelfsprekend
“Heel wat bestaand logistiek vastgoed kan vrij eenvoudig een upgrade krijgen door het vervangen van bestaande verlichting door leds en traditionele verwarming door warmtepompen en door PV-panelen op het dak te plaatsen. Een nieuwe buitenschil kan de isolatie verbeteren. Dit impliceert niet dat het dan mogelijk is om een Breeam Excellent-certificatie te bemachtigen, maar Breeam Good of Very Good kan lukken. Een standaard logistiek gebouw consumeert niet veel energie: meestal blijft dit beperkt tot de verlichting en het openen en sluiten van de poorten. Verwarming moet er overwegend negatieve binnentemperaturen vermijden. Dat is meestal hooguit twee of drie weken per jaar het geval. Maar bij koelmagazijnen en sterk geautomatiseerde logistieke gebouwen ligt de energieconsumptie beduidend hoger en ligt het uitvoeren van een upgrade veel moeilijker.”

“Nieuwe logistieke gebouwen worden niet ontworpen met de optie op latere conversie naar andere functies. Een logistiek gebouw zal altijd in de basis een logistiek gebouw blijven. Naast de logistieke functie is een bijhorende pré- of postassemblage wel mogelijk, maar een volwaardig productiegebouw zal het nooit worden. Omvormen naar woningen of kantoren is volgens mij niet mogelijk. Het enige alternatief zou retail kunnen zijn, wanneer de nodige vergunningen afgeleverd kunnen worden.”

Bestaande en nieuwe logistieke locaties
“De traditionele logistieke assen blijven ook in de verdere toekomst bestaan. Op goede logistieke locaties worden beschikbare greenfields zeer schaars. Daarom moeten we meer kijken naar brownfields en herontwikkelingen. Vandaag de dag is het overigens geen sinecure om voor een nieuw logistiek gebouw een omgevingsvergunning te verkrijgen. Het aantal bezwaarschriften en beroepsprocedures tegen nieuwe logistieke ontwikkelingen neemt fors toe.”

Multimodale locaties
“Door de mobiliteitsproblemen stimuleert de overheid vervoer via water- en spoorwegen. Zodra de volumes verder gaan stijgen, zullen de tarieven hiervoor dalen. Dit maakt multimodale locaties interessanter dan vandaag het geval is.”

Gevarieerd vastgoed voor pakjesdiensten
“De toename van pakjestransport- en distributie is de voorbije twee jaar wat afgezwakt. Grote spelers zoals DHL, Fedex en DPD hebben hun netwerk min of meer op punt staan. Nieuwkomers hebben niet dadelijk doorgeduwd, waarschijnlijk omdat de volumes (nog) onvoldoende groot zijn. De grote spelers hanteren eigen ideale gebouwconcepten, die je overal herkent. De kleinere spelers kunnen zich zelfs in een KMO-gebouw vestigen, mits er voldoende parkeergelegenheid voorhanden is.”

Jaarevent Logistiek Vastgoed België 2025
“We verkeren in een economisch moeilijke periode, die ook de logistieke sector en bij uitbreiding de logistieke vastgoedsector hindert. Iedereen wacht een beetje af. Ik ben benieuwd en verneem op het Jaarevent Logistiek Vastgoed België 2025 graag hoe partijen met deze situatie omgaan, bovenop hun traditionele problemen zoals die met mobiliteit, ESG en vergunningen.”

Kom ook naar dit drukbezocht event. Bekijk hier het hele programma.

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy