Opleiding Grondexploitatie
Dag 1
Introductie Grondexploitatie (GREX)
Uw docent: Jeroen de Jong, senior gebiedseconoom bij BPD Gebiedsontwikkeling
De grondexploitatie heeft een prominente plek bij de initiatieffase en de totstandkoming van gebiedsontwikkelingen. Tijdens de introductie krijgt u een toelichting op de financiële aspecten en samenhang: het integrale vastgoedrekenschema (bekend van het Basisboek Vastgoedrekenen). Vervolgens worden de kostensoorten toegelicht zoals verwerving, bouwrijp maken, woonrijp maken, plankosten en bovenwijkse voorzieningen. Naast de kostensoorten gaan we uiteraard ook in op de diverse methodieken om de opbrengsten van de grondexploitatie te bepalen.
Het voeren van een grondexploitatie lijkt in het algemeen vooral een gemeentelijke activiteit. De gemeente is dan ook altijd betrokken. Dit kan zowel actief als passief, met allemaal nieuwe tussenvormen zoals faciliterend. Tevens worden de PPS-modellen uit het verleden op dit moment weer vaker als constructief samenwerkingsmodel gepropageerd. Met de ervaring van Jeroen wordt ook het perspectief vanuit de marktpartijen geschetst. Daarmee krijgt u een waardevol compleet beeld.
Bedrijfseconomisch kader, de tijdwaarde van geld & rekenmodellen
Een gangbare doorlooptijd van een grondexploitatie is minimaal 5 tot 10 jaar, maar kan ook nog veel langer duren. Om een zo realistisch mogelijke inschatting van alle kosten en opbrengsten te kunnen maken, zal rekening gehouden moeten worden met de zogenaamde tijdwaarde van geld. U leert in dit blok hoe om te gaan met inflatie, indexen, rente en rendement in het rekenmodel. We behandelen praktijkvoorbeelden, kasstroomschema’s en rekenmodellen om het principe van rekenen te doorgronden.
Naast de rekenmethodieken is het ook van belang dat u zelf een rekenmodel goed leert te doorgronden. De beste manier om dit te leren, is door zelf aan de slag te gaan. U leert de do’s en don’ts bij het zelf opstellen van een (grondexploitatie)rekenmodel:
- Minimaliseer invoerfouten door gebruik van invoervalidatie
- Maak de informatie inzichtelijk met voorwaardelijke opmaak
- Maak slimme bereiknamen
In dit blok gaat u zelf aan de slag met (eenvoudige) rekenmodellen om ervaring op te doen en de rekenmethodiek onder de knie te krijgen.
Grondexploitatie in de praktijk: integrale gebiedsontwikkeling
Tijdens de middag gaan we vooral aan de slag met een aantal praktijkcases. Jeroen brengt op basis van zijn ervaring bij gebiedsontwikkelaar BPD zowel de invalshoek van de marktpartij als de invalshoek van de belangrijkste stakeholder, de gemeente, op een zeer praktische wijze in beeld.
We gaan met een Excel-rekenmodel aan de slag. De casus gaat over een integrale gebiedsontwikkeling waar nog een aantal verwervingen voor moeten worden gedaan. Het doel van de berekening is om op basis van het toekomstige programma te bepalen wat de mogelijke investering in de verwervingen kan zijn. Met deze casus komen alle aspecten van een integrale grondexploitatie in de haalbaarheidsfase aan de orde.
Grondexploitatie in de praktijk: sturen op betaalbare woningen
We vervolgen dit tweede deel van de middag met een aantal praktijkvoorbeelden waaraan we gaan rekenen. Zeer actueel is bijvoorbeeld de inzet van de (centrale) overheid om te sturen op meer betaalbare woningen. Aan de hand van inzichtelijke praktijkvoorbeelden gaan we met elkaar onderzoeken en berekenen wat de invloed is van dit beleid op de haalbaarheid van de grondexploitatie.
U leert niet alleen te werken met Excel, maar vooral ook met de toepassing van de diverse uitgangspunten die een rol spelen bij een integrale gebiedsontwikkeling. De rekenmodellen die (deels) door uzelf worden gemaakt, kunt u na de cursus direct toepassen in uw eigen praktijk.
Q&A en terugkoppeling
Het laatste half uur gebruiken we voor de beantwoording van uw resterende vragen op deze eerste opleidingsdag. Zijn er zaken uit uw eigen praktijk niet aan bod zijn gekomen, dan is hier de ruimte om er vragen over te stellen.
Netwerkborrel
U kunt in informele sfeer napraten met alle aanwezige sprekers en vastgoedbeslissers.
Opleiding Grondexploitatie
Dag 2
Korte recap Grondexploitatie (GREX)
Uw docenten: Léon van der Wal, director en Jordi Grolleman, sr. consultant bij Fakton
We starten deze tweede opleidingsdag met een korte herhaling van grondexploitatie (GREX):
- Wat is een grondexploitatie?
- Wie doet de grondexploitatie?
- Waarom een grondexploitatie?
- Exploitatieplan, kostenverhaal, plankostenscan, omgevingsplan
- Relatie met grondbeleid
- Actualiteit markt en impact wet- en regelgeving, zoals de nieuwe Aanvullingswet Grondeigendom in de nieuwe Omgevingswet en aanscherpingen rond duurzaamheid.
Rekenen aan Grondexploitatie Deel 1
We gaan aan de slag met het GREX-rekenmodel: het voorbereidend werk op de casus waarbij uiteraard de grondexploitatie centraal staat. We gaan kijken naar het opbrengend vermogen van een:
- Gronduitgifte (koop- en huurwoningen, commerciële functies, maatschappelijke functies etc.)
- Tijdelijk gebruik (zonneparken, tijdelijke gebruikers etc.)
- Betaalbare woonsegmenten / betaalbaarheid
Rekenen aan Grondexploitatie Deel 2
Vervolgens kijken we naar de relevante kostensoorten in de grondexploitatie:
- Verwerving of grondaankoop
- Sloop en sanering
- Bouwrijp maken
- Woonrijp maken
- Plankosten, VTU (voorbereiding en toezicht op uitvoering, oftewel apparaatskosten)
- Financieringskosten etc.
Daarna behandelen we de overige aspecten:
- Tijdwaarde van geld: contant maken
- Fasering en indexering
- Omgaan met meerwaarde-overdracht
- Samenwerking marktpartijen en publieke partijen
Wet- & regelgeving GREX & Grondverwerving: kostenverhaal, anterieure overeenkomst & inbrengwaarde
Uw docent: Tosca van Halsema, advocaat project- en gebiedsontwikkeling Straatman Koster advocaten
Vervolgens krijgt u een actueel overzicht van de specifieke regelgeving rondom grondexploitatie (GREX), grondverwerving en grondverkoop. Aan de orde komen onder meer het publiekrechtelijke en privaatrechtelijk kostenverhaal en de do’s and dont’s in de anterieure overeenkomst. Ook de juridische aspecten van de inbrengwaarde worden besproken: wat zeggen nieuwe wet- regelgeving over de bepaling daarvan? Ten slotte wordt ingegaan op de actuele ontwikkelingen in de nieuwe Omgevingswet, zoals Aanvullingswet grondeigendom. Deze wet brengt voor uw grondpraktijk een groot aantal wijzigingen met zich mee.
Opleiding Grondexploitatie
Dag 3
Praktijkcase Cartesiusdriehoek Utrecht
Uw docenten: Léon van der Wal director en Jordi Grolleman, sr. consultant bij Fakton
Aan de hand van de actuele praktijkcase Cartesiusdriehoek (Utrecht) gaan we aan de slag met een Excel-rekenmodel. Hoe komt u als gemeente of ontwikkelaar op basis van een globaal plan tot een financiële bieding en voorwaarden voor succesvolle samenwerking?
De casus gaat over een voormalig bedrijventerrein van circa 13ha in Utrecht dat ingeklemd ligt tussen twee sporen en in eigendom is van NS Stations. NS Stations heeft samen met gemeente Utrecht en belanghebbenden een plan gemaakt voor het transformeren van de Cartesiusdriehoek van binnenstedelijk bedrijventerrein naar een woningbouwlocatie met stedelijke voorzieningen.
Oefenen met Dealmaking
Aan de hand van de praktijkcase Cartesiusdriehoek (Utrecht) van dag 1 gaan we kijken naar de onderhandeling rondom het grondbeleid: dealmaking.
In kleine groepjes wordt opgetreden als biedend marktconsortium voor aankoop van de locatie. De bieding is gericht aan de eigenaar van de locatie: NS Stations. De bieding gaat vergezeld van voorwaarden waaronder het marktconsortium de locatie wil overnemen. De bieding en voorwaarden moeten de basis leggen voor succesvolle samenwerking in de toekomst.
Vervolg Dealmaking
De docenten koppelen terug welke biedingen ontvangen zijn van de verschillende marktconsortia. Vervolgens wordt gekeken welke bieding met voorwaarden de beste basis vormt voor een succesvolle samenwerking voor de toekomstige ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek. Oftewel: met welk consortium sluit de eigenaar de deal? Een waardevolle oefening om van beide zijden te ervaren welke aspecten relevant zijn voor uw grondonderhandelingen en voor het aanscherpen van uw dealmakingskills.
Gronduitgifte en Didam-arrest: selectie als uitgangspunt
Uw docent: Paul Heijnsbroek, advocaat aanbesteding- en staatssteunrecht Straatman Koster advocaten
Ten slotte staan we stil bij het zeer relevante Didam-arrest van eind 2021, dat insloeg als een bom. Door de uitspraak van de Hoge Raad werd het voor de overheid ineens een stuk lastiger om een stuk grond of pand een-op-een te verkopen. Een openbare selectieprocedure is het uitgangspunt geworden en het maken van een-op-een afspraken de uitzondering. Wanneer en hoe moet mededingingsruimte worden geboden? Hoe kunt u als gemeente en projectontwikkelaar daarmee omgaan? U krijgt een actueel en praktisch overzicht van de stand van zaken en impact van Didam, incl. de meest recente uitspraken. Ook wordt stilgestaan bij de relatie tussen het Didam-arrest en het aanbestedingsrecht bij gronduitgifte.
Wrap-up
Aan het einde van deze opleiding hebben we ruimte ingebouwd voor vragen die betrekking hebben op uw eigen vastgoedpraktijk.
Netwerkborrel
U kunt in informele sfeer napraten met alle aanwezige sprekers en vastgoedbeslissers.
De kosten voor deze opleiding bedragen € 2.899 (excl. btw*) per persoon. Dit is inclusief lunch, netwerkborrel en consumpties. U krijgt tevens een digitale syllabus. Na afloop ontvangt u het Diploma Expert Grondexploitatie van SPRYG Real Estate Academy. Daarnaast ontvangt u gratis de bijbehorende studieboeken: Basisboek Vastgoedrekenen ter waarde van € 140,00 en Investeren in Vastgoed, grond en gebieden ter waarde van € 160,00.
Opleidingsbudget
Informeer bij uw HR-afdeling naar de mogelijkheden om (een deel van) deze bijeenkomst te financieren via uw persoonlijke leer- en ontwikkelbudget.
Collegadeal
Neem een collega mee en zowel u als uw collega ontvangen € 150,- korting op de deelnameprijs!
Kosteloos vervangen
Als u onverwacht verhinderd bent, kunt u zich altijd kosteloos laten vervangen door een collega, mits tijdig aan ons doorgegeven. Kosteloze annulering is mogelijk tot drie weken voor aanvang van de bijeenkomst. Daarna bent u het volledige deelnamebedrag verschuldigd. Annulering kan alleen per email.
