Programma

12:00

Ontvangst met netwerklunch

13:00

Welkom & inleiding

Woningsplitsing is een van de meest effectieve manieren om snel extra woningen toe te voegen binnen de bestaande gebouwde omgeving. Steeds meer gemeenten, corporaties en particuliere eigenaren onderzoeken hoe grotere woningen kunnen worden opgedeeld in meerdere zelfstandige woonruimten. Waar liggen de kansen, risico’s en aandachtspunten? Uw dagvoorzitter Lukas Meuleman, senior adviseur Stec Groep, geeft u een korte introductie op deze actuele en kansrijke ontwikkeling. Hij is auteur van de nieuwe Splitsgids, boordevol praktische handvatten voor gemeenten, corporaties en woningeigenaren om woningsplitsing zorgvuldig en kansrijk toe te passen.

Potentie van woningsplitsen

Rijtjeswoningen vormen 42% van de Nederlandse woningvoorraad. Volgens het onderzoek Beter benutten bestaande rijtjeswoningen van het College van Rijksadviseurs kunnen woningdelen en woningsplitsing ruimte bieden aan circa 560.000 extra woningzoekenden binnen de bestaande voorraad. Zonder grootschalige gebiedsontwikkeling vraagt dit om kleine, herhaalbare ingrepen, duidelijke beleidskaders en slim gebruik van mutatiemomenten. Wat vraagt dit van gemeenten, corporaties en vastgoedprofessionals in hun dagelijkse praktijk? Thijs van Spaandonk, Rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving College van Rijksadviseurs, schetst hoe woningsplitsing kan uitgroeien tot een structurele en opschaalbare strategie binnen het woonbeleid.

Eerste ervaringen gebiedsgericht beter benutten: splitsen in de praktijk

Binnen het programma Gebiedsgericht Beter Benutten werkt het ministerie van BZK met 10 koplopergemeenten aan het toevoegen van woonruimte in bestaande wijken, met woningsplitsing als een van de meest kansrijke en direct toepasbare ingrepen. Wat werkt in de praktijk? Welke belemmeringen komen gemeenten en corporaties tegen en hoe los je die op? De eerste ervaringen laten zien hoe splitsen, samen met andere ingrepen, onderdeel wordt van een gebiedsgerichte aanpak waarin ook leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit worden versterkt. Mariam Shaaban, beleidsmedewerker woningbouwbeleid Ministerie van BZK, deelt de belangrijkste lessons learned met concrete praktische voorbeelden.

Juridische ruimte voor woningsplitsing

De regels voor woningsplitsing verschillen per gemeente en vormen vaak een belangrijke factor in wat wel en niet mogelijk is. Tegelijkertijd laten steeds meer gemeenten zien dat er ruimte is om deze regels te versoepelen en processen te versnellen. Zo heeft de gemeente Den Haag recent de huisvestingsverordening aangepast, waarbij onder andere de minimale woninggrootte voor gesplitste woningen met 5 m² is verlaagd, beperkingen zijn verminderd en er in sommige gevallen meer ruimte ontstaat voor vergunningsvrij splitsen, mits de leefbaarheid in de wijk op orde blijft. Wat kunnen andere gemeenten hiervan leren? Waar liggen de kansen om vergunningsvoorwaarden te versoepelen of procedures efficiënter in te richten? En wat komt er juridisch allemaal kijken bij woningsplitsing, bijvoorbeeld met betrekking tot parkeernormen? Marie-Christine Veltkamp-van Paassen, advocaat en associate partner GMW Advocaten, neemt u mee in de belangrijkste juridische aandachtspunten en laat zien waar ruimte zit om woningsplitsing te versnellen.

Van woonwens naar woningsplitsing: neem de bewoner als vertrekpunt!

Woningsplitsing begint bij het gesprek met bewoners. Hoe breng je als gemeente (en corporatie) hun woonwensen, toekomstplannen en zorgbehoeften goed in beeld? Hoe sluit je daarbij aan en help je dat te vertalen naar concrete mogelijkheden voor het toevoegen van een extra zelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor ouderen, mantelzorg, starters of familie dichtbij? Door niet alleen te kijken naar de woning en de formele kaders, maar juist ook naar het verhaal van de bewoner en diens omgeving, ontstaan nieuwe kansen voor doorstroming, samenredzaamheid en het voorkomen van vereenzaming. Hoe begeleid je bewoners stap voor stap in dit proces? En welke afwegingen spelen bij bouwkundig, zacht of kadastraal splitsen? Jan van der Veer, splitsingscoach Ik Ga Splitsen en John van Duursen, oprichter Inbreiders, laten zien hoe je als gemeente en corporatie het gesprek effectief voert en dit vertaalt naar haalbare en kansrijke splitsingsoplossingen.

14:30

Netwerkbreak

15:00

Versnellen met versoepelde regels in Den Haag

Den Haag zet stevig in op het versnellen van woningsplitsing als onderdeel van haar woonbeleid. Per 1 april zijn de regels voor bouwkundig splitsen aanzienlijk versoepeld, waarbij onder andere de minimale woninggrootte zijn verlaagd en diverse aanvullende beperkingen zijn geschrapt. Tegelijk blijft het uitgangspunt dat de leefbaarheid in wijken geborgd moet zijn. Hoe is dit beleid tot stand gekomen en welke afwegingen spelen daarbij? En wat betekent dit concreet voor de praktijk? Juliette van Adrichem, senior beleidsmedewerker woningmarktstrategie Gemeente Den Haag, licht toe hoe de stad woningsplitsing inzet als versnellingsstrategie en deelt de eerste ervaringen en inzichten uit de uitvoering.

Praktijkcase corporatie: de hoekwoningaanpak van Vivare

In Elst laat Vivare zien hoe de hoekwoningaanpak een vernieuwende en snelle manier is om woningen toe te voegen binnen de bestaande wijken. Zij hebben 400-600 geschikte hoekwoningen waar dit nog meer kan. Deze aanpak kent twee varianten: het aanplakken van drie appartementen naast een bestaande hoekwoning wanneer er voldoende ruimte is, of het vervangen van een hoekwoning door drie nieuwe appartementen. Zij zijn bezig met een extra variant en gaan die binnenkort testen in twee nieuwe pilots in gemeente Rheden. Vivare wil de hoekwoningaanpak uitvoeren bij mutatie met een doorlooptijd van maximaal 3 maanden. Om dat haalbaar te maken wil zij industrieel bouwen, met andere corporaties inkopen en vergunningentrajecten standaardiseren. Deze aanpak biedt een praktisch en opschaalbaar alternatief voor bouwen in de weide, met kansen voor zowel starters als senioren. Wat vraagt deze manier van werken van corporaties en gemeenten, en hoe zorg je voor een goede inpassing in de buurt? Peter van Antwerpen, conceptontwikkelaar vastgoed en kartrekker van de Hoekwoningenaanpak Vivare, neemt u mee in deze praktijkcase en deelt de belangrijkste lessons learned.

Praktijkcase: woningsplitsing in samenwerking met een zorggroep en gemeente

Aan de Spinozahof in Hilversum laat de Alliantie zien hoe woningsplitsing concreet bijdraagt aan betaalbaar en passend wonen: twee grote eengezinswoningen zijn getransformeerd tot vier zelfstandige woningen, waarvan twee gelijkvloerse appartementen van circa 45 m² voor ouderen met een lichte zorgvraag en twee bovenwoningen van 84 m² voor jongeren met een cruciaal beroep. In nauwe samenwerking met Amaris Zorggroep en de gemeente Hilversum is dit project gerealiseerd, waarbij verschillende doelgroepen worden bediend én de bestaande woningvoorraad beter wordt benut. Lieuwe Middelbrink, senior gebiedsontwikkelaar de Alliantie, neemt u mee in deze praktijkcase en deelt hoe samenwerking en maatwerk dit soort initiatieven mogelijk maken. Hij gaat ook in op de wijze waarop de financiële businesscase voor woningsplitsingsprojecten is vormgegeven.

Gemeente Rotterdam zet in op woningsplitsing binnen aanpak beter benutten

De inzet op splitsen in Rotterdam maakt onderdeel uit van een bredere aanpak om de bestaande woningvoorraad in de gemeente beter te benutten. Door een slimme combinatie van verschillende beter benutten strategieën, gericht op specifieke gebieden in de stad, werkt de gemeente toe naar een integrale aanpak om de bestaande stad te verdichten. Hierbij verkennen we als gemeente ook hoe we hierin samen kunnen optrekken met onder meer bewoners(organisaties), marktpartijen en woningbouwcorporaties. Cas Vercruysse, beleidsadviseur wonen gemeente Rotterdam licht deze aanpak toe.