TAXEREN
INCOURANT
VASTGOED

Uw docenten: André Deleroi en Sake van den Berg, BaseValue

Bijzonder vastgoed bezit specifieke eigenschappen waardoor de verhandelbaarheid gering is en het aantal transacties beperkt. Dit resulteert in een geringe transparantie c.q. onvoldoende aanwezigheid van referentietransacties om via directe vergelijking (comparatieve methode) de marktwaarde te bepalen. Hoe kunnen we dit oplossen? U krijgt een helder overzicht:

• Kenmerken en waardebepalende factoren
• Eigenschappen, verhandelbaarheid, transacties en transparantie
• Verschillen incourant en courant vastgoed
• Soorten incourant vastgoed & complexe herbestemming als incourant vastgoed
• Onvergelijkbaar versus vergelijkbaar incourant vastgoed

Hoe bepaalt u de marktwaarde van incourant of bijzonder vastgoed? Zeker een actuele en interessante vraag in deze bijzondere tijden van COVID-19, waarbij een recessie wordt verwacht.

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed op een waardepeildatum wordt overgedragen van een bereidwillige koper aan een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing. Daarbij handelen partijen met kennis van zaken en niet onder dwang. Bij de marktwaarde wordt geen rekening gehouden met hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten (conform RICS). We behandelen:

• Definitie incourant vastgoed vs definitie marktwaarde
• Verschillen waardering courant en incourant vastgoed
• Diverse waarderingsmethodieken vastgoed (comparatief, residueel, gecorrigeerde
• Vervangingswaarde, inkomstenbenadering (BAR/NAR/DCF/GOP), kostenbenadering
• Meest geschikte waarderingsmethodiek(en) voor incourant vastgoed
• Waarderingsmethoden & Marktwaarde onvergelijkbaar en vergelijkbaar incourant vastgoed
• Model voor keuze waarderingsmethode bij incourant vastgoed

Aan de hand van bovenstaande theorie wordt dieper ingegaan op het bepalen van de meest geschikte waarderingsmethodiek. U krijgt praktische handvatten voor de vaststelling van de marktwaarde van incourant vastgoed bij de onderstaande categorieën:

• Herontwikkeling
• Exploitatiegebonden vastgoed
• Monumentaal vastgoed: kerken, kloosters, abdijen
• Maatschappelijk vastgoed: ziekenhuizen, scholen
• Bijzonder vastgoed: horeca, recreatie, winkels, benzinestations, parkeergarages en energiecentrales

Na de bovenstaande handvatten en methodieken voor waardebepaling gaan we concreet aan de slag met een tweetal praktijkvoorbeelden. Voor de categorieën Onderwijsvastgoed en Bedrijfsmatig vastgoed gaan we concrete (geanonimiseerde) cases uitwerken:

Case 1: Waarderen gedeeltelijk monumentaal schoolgebouw (herontwikkeling)

Case 2: Waarderen van een parkeergarage