Sofie Albert: Brusselse en Vlaamse vastgoedregels, elk met eigen karakter

Sofie Albert, partner bij advocatenkantoor Orys, is gespecialiseerd in omgevingsrecht. Ze is ook docent in de SPRYG-opleiding over de Brusselse wetgeving en procedures rond stedenbouwkundige vergunningen. “Sinds de staatshervorming van de jaren tachtig is het omgevingsbeleid een gewestelijke bevoegdheid. De aanpak is heel verschillend in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. De tendens is dat de regelgeving en de praktische organisatie verder uit elkaar groeien.”

Gepubliceerd op: 15 januari 2024

“Zo is er nu een groot verschil in bevoegdheid om te oordelen over vergunningsaanvragen voor vastgoedprojecten. In de negentien gemeenten van het gewest Brussel is het al snel de gemachtigd ambtenaar bij het gewest die meteen de beslissing neemt voor projecten van enige omvang. De gemeentebesturen hebben die bevoegdheid niet meer, maar verlenen louter advies.”

Gemeentelijke bevoegdheid afgeknot                                                                                                                    “Daarmee verschilt de Brusselse situatie sterk van de Vlaamse. In Vlaanderen zit er nog veel meer beslissingsbevoegdheid bij de gemeentebesturen. Zo kan een Vlaamse gemeente vergunningen uitreiken waarvan ze zelf de aanvrager is en zit de vergunningsbevoegdheid voor zowat alle residentiële projecten automatisch bij de gemeente. Sinds 2019 is de Brusselse overheid verplicht om binnen een bepaalde dwingende termijn, na aanvraag een bouwvergunning te verlenen of te weigeren, zoals dit in Vlaanderen al langer het geval was. Doet de gemeente geen van beide, dan schuift het dossier automatisch door naar de gemachtigd ambtenaar. Die moet dan versneld een beslissing nemen.”

“Een ander belangrijk verschil is de beroepsprocedure tegen weigeringen of toekenningen van omgevingsvergunningen. In Vlaanderen kan je als derde gemeentelijke beslissingen aanvechten bij de provincie, provinciale beslissingen bij het gewest en daarna in beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) en eventueel de Raad van State. Brussel valt niet onder een provinciale administratie. Brussel – en Wallonië –­ hebben ook geen RvVb opgericht. Beroepsprocedures door derden over omvangrijke Brusselse projecten worden dus meteen door de Raad van State behandeld.”

Overleg is nuttig                                                                                                                                                  Heel wat lokale overheden hebben een eigen visie op de verdere ruimtelijke ontwikkelingen en stemmen hun vergunningsbeleid daarop af. “Daarom is het vandaag beter om niet zomaar een aanvraag in te dienen, maar vooraf grondig te overleggen met de beleidsverantwoordelijken. Politici willen fouten uit het verleden vermijden. Winkelstraten en kantoorzones die er na het sluitingsuur of de normale kantoortijd levenloos bij liggen – zoals de Noordwijk – willen ze niet meer creëren. Daarom zijn ze de vragende partij voor projecten met een functioneel gemengd karakter. En pushen ze de privésector tot actie, met maatregelen zoals leegstandsheffing. Op projectvergaderingen kom je snel te weten welke ideeën er leven en moet je je vergunningsaanvraag daarop afstemmen.”

Fouten uit het verleden bieden ook opportuniteiten. “In levenloze wijken heerst dikwijls een gevoel van onveiligheid, wat de vastgoedprijzen negatief beïnvloedt. Wie een mooi project wil en kan ontwikkelen kan zich goedkoper interessante percelen aanschaffen in wijken waar het gewest stevig investeert in de heropleving. Daarvan vind je al voorbeelden rond de Brusselse kanaalzone en rond Tour & Taxis.”

Voor iedereen wat                                                                                                                                              “Mijn cursus Brusselse Omgevingsvergunning Management is zo opgebouwd dat iedereen hier iets aan heeft, zowel wie dagelijks met deze materie bezig is als wie er weinig notie van heeft. En is zowel voor medewerkers van investeringsbedrijven en projectontwikkelaars als voor overheidspersoneel, want daar zijn relatief veel nieuwkomers. Ik reken dan ook op een boeiende en nuttige wisselwerking in de gesprekken.”

Geschreven door Koen Mortelmans voor SPRYG Real Estate Academy

Sofie Albert is docent van de SPRYG-cursus Brusselse Omgevingsvergunning Management. In 1 namiddag krijgt u een actueel overzicht! Bekijk hier het programma.

Bent u ook benieuwd naar de Vlaamse Omgevingsvergunning? Bekijk dan onze combicursus Brusselse & Vlaamse Omgevingsvergunning Management.