Joost Hoekstra over Anterieure Overeenkomst: “Wederzijds begrip en humor leveren tijdwinst op bij gebiedsontwikkeling”

Een doortimmerde anterieure overeenkomst vormt de hoeksteen van elk vastgoedproject, stelt Joost Hoekstra. Dat is volgens de advocaat-partner van Straatman Koster Advocaten en docent van de nieuwe SPRYG-masterclass Anterieure Overeenkomst echter niet het hele verhaal. “Wees hard op de inhoud en zacht op de mens.”

Gepubliceerd op 9 september 2025

Hoekstra benadrukt dat het belang van de anterieure overeenkomst de afgelopen jaren is toegenomen. “Voor de kredietcrisis van 2008 reikten de bomen tot in de hemel. Na de financiële crisis en de vele stopgezette gebiedsontwikkelingen hebben markt en overheid een harde les geleerd. Nu is de anterieure overeenkomst de spil in elk project en elke gebiedsontwikkeling. Alles is erin geregeld. Ook het bouwprogramma, de fasering en de betaalbaarheid”, aldus de jurist die meeschreef aan een preadvies voor de Vereniging voor Bouwrecht over de anterieure overeenkomst.

Politieke realiteit
Alles valt of staat evenwel met een goede overeenkomst, vervolgt hij. “Er zijn ook terugvalopties opgenomen; als een project met veel deelgebieden vertraagt, halverwege stopt of een nieuw college anders besluit. Wordt er dan tussentijds afgerekend? Hoe ver reikt de inspanningsverplichting van een gemeente voor een planwijziging, kan een ontwikkelaar compensatie claimen? Maar wederzijds begrip voor elkaars positie is ook hard nodig. Eis als gemeente bijvoorbeeld een keer geen bankgarantie maar een concerngarantie. Dan stelt een ontwikkelaar zich misschien ook soepeler op, zoals door eerder bij te dragen aan de openbare voorzieningen. Ook is een anterieure overeenkomst onvermijdelijk doorspekt met politiek-bestuurlijke elementen. Om de gemeenteraad, uiteindelijk verantwoordelijk voor de omgevingsplanwijziging, kan je niet heen.”

Didamarrest
In zijn vakgebied is het never a dull moment, vertelt Hoekstra. “Zowel voor ontwikkelaars, woningcorporaties als overheden is het zaak de vinger aan de pols te houden. Er zijn continu wetswijzigingen en elkaar afwisselende markttrends. De recente invoering van de omgevingswet heeft nauwelijks impact op de anterieure overeenkomst zelf. Die is intact gebleven. Het publieksrechtelijk kostenverhaal, de stok achter de deur, is wel gewijzigd. En sinds de komst van de omgevingswet zetten gemeenten veelvuldig de BOPA in: de buitenplanse omgevingsplanactiviteit om van een omgevingsplan af te wijken. De BOPA lijkt op dit moment een effectieve en snelle manier om plannen door te laten gaan. Het Didamarrest gooit ook regelmatig wat zand in de motor. Voor gemeenten is het nu moeilijk om gronden 1-op-1 aan een verkozen marktpartij te verkopen; ze moeten vaker tenderen.”

Nieuwe rol overheden
Het gevecht om de grond is dan ook weer actueel, constateert hij. “We hebben een periode van organische gebiedsontwikkeling achter de rug. Gemeenten kochten geen grond meer, het Rijk trok zich terug, het ministerie van VROM werd opgedoekt en ontwikkelen werd aan de markt overgelaten. Met de huidige woningnood en de behoefte aan meer overheidsregie werven zowel marktpartijen als overheden meer gronden. Gemeenten zetten weer het middel van onteigening en het voorkeursrecht in. De hernieuwde regierol maakt van het Rijk opnieuw een belangrijke actor in gebiedsontwikkeling. Voor ontwikkelaars is het daarom ook belangrijk tijdig grondposities in te nemen.”

Alarmbellen horen
In de nieuwe SPRYG-Masterclass Anterieure Overeenkomst leert Hoekstra als docent de deelnemers hoe de hazen lopen. “Ik ga de theorie zo praktisch mogelijk schetsen. Ik maak voor beide kanten inzichtelijk hoe de anterieure overeenkomst het best in te richten, wat de do’s and don’ts zijn voor markt en overheid. Na de masterclass hoop ik dat deelnemers in hun werk de alarmbellen horen en tijdig ingrijpen. Ik houd het wel luchtig. Als de sfeer goed is, komt er zoveel meer van de grond. Dat geldt ook in de praktijk. Hard op de inhoud en zacht op de mens, levert veel tijdwinst op bij gebiedsontwikkelingen.”

Bekijk hier het hele masterclass-programma.

Geschreven door Martijn van Leeuwen voor SPRYG Real Estate Academy