Kasstromen als databron voor vastgoedinvestering, verduurzamen en circulariteit

door: Jeroen de Jong, sr. gebiedseconoom BPD en kerndocent vastgoedrekenen SPRYG Real Estate Academy

Vastgoedrekenen
Met behulp van vastgoedrekenmodellen kunt u met deze kasstromen de investeringsruimte van uw grondpositie, gebied of gebouw berekenen. Deze investeringsruimte kunt u inzetten voor bijvoorbeeld betaalbaar bouwen en wonen, aardgasvrij maken en zelfs voor circulaire vastgoedoplossingen. Nog belangrijker daarbij is dat deze rekenmodellen u ook inzicht geven in de samenhang tussen deze verschillende kasstromen. Daar waar de kasstromen elkaar raken zal een transactie moeten plaatsvinden. Daarvoor zal overeenstemming over de prijs moeten zijn. Dit transactiemoment is dan ook het moment waarop de vastgoedwaarde, of soms alleen de grondwaarde, moet worden bepaald (zie onderstaande figuur). In dit proces zijn er meerdere partijen betrokken, zoals gemeente, ontwikkelaar, belegger en eindgebruiker, zoals een corporatie.

Kortom, door deze kasstromen in vastgoedrekenmodellen te analyseren, krijgt u financieel inzicht door de gehele levenscyclus van een gebouw (total cost of ownership, TCO) op basis waarvan u gedegen investeringsbeslissingen kunt onderbouwen en maken. U krijgt financieel grip op o.a. uw verduurzamingsambities.

Energietransitie en Betaalbaarheid
Bij ‘traditioneel’ vastgoedrekenen houdt elke partij zich bezig met de kasstroom van de eigen exploitatie. Hierbij wordt de investering van de ene partij gedekt door een opbrengst die betaald wordt door de opvolgende partij, om op deze manier voortgang in het proces te realiseren. Om een goed beeld te krijgen van de waarde van grond en vastgoed in het economisch verkeer, moet je goed begrijpen hoe de financiële samenhang tussen verschillende stakeholders in elkaar zit. Omdat het, zoals gezegd, gebruikelijk is om vooral naar je eigen portemonnee te kijken is het ingewikkeld om vraagstukken als energietransitie, betaalbaarheid en circulariteit op te lossen, omdat de boterham vaak niet op het bord ligt bij degene die hem betaalt.

Voorbeeld verduurzaming gebouw
Laten we kort kijken naar de verduurzaming van een gebouw dat wordt verhuurd. De verduurzaming (zoals isolatie, een warmtepomp en zonnepanelen) zal moeten worden betaald door de eigenaar van het pand, maar het profijt (een lagere energierekening) is grotendeels voor de gebruiker van het pand. Dit zie je niet terug in de waarde, behalve als bijvoorbeeld de huur wordt verhoogd. Alleen is een dergelijke huurverhoging in het kader van betaalbaarheid best ingewikkeld. Denk bijvoorbeeld de regels voor corporaties die simpelweg niet de mogelijkheid hebben om de grenzen van huurniveaus op te rekken.

Circulaire investeringen
Dit vraagstuk reikt nog verder wanneer het gaat over bijvoorbeeld circulaire investeringen aan het begin van het proces (de grond- en opstalexploitatie), waarbij het profijt (financieel gezien) op dit moment nog volstrekt onduidelijk is. De vraag is dan hoe dit in het economisch verkeer opgepakt gaat worden. Als de markt dit niet zelf oppakt, omdat er geen verdienmodel aan ten grondslag ligt, dan zal overheidsingrijpen onafwendbaar zijn, door middel van regelgeving en/of subsidies.

Meerwaarde door financiële samenwerking
Met behulp van het inzicht in de kasstroommodellen van verschillende spelers zal het traditionele waarderen van vastgoed (en grond) moeten veranderen. In de basis draait het om de bereidheid om onzekerheid of risico’s te dragen. Hiervoor wil de risicodrager een vergoeding. Op dit moment beperkt de echte samenwerking zich dan ook vaak binnen één kolom van het rekenprocesschema. Wanneer er tussen de kolommen meer grijs gebied gecreëerd wordt, waarbij risico’s, investeringen, opbrengsten en waarde elkaar overlappen, dan ontstaat er ruimte om de vanuit de kasstroom meerwaarde te creëren. Kortom, we moeten leren afzien van harde grenzen tussen exploitaties en meer kijken naar de meerwaarde van de total cost of ownership.

Gepubliceerd: 22 november 2021