België is zeer vastgoed-minded

We spraken met Kim Verdonck, executive director en hoofd marketing en Research bij CBRE België en Luxemburg, over de grote ontwikkelingen in de Belgische economie en de opportuniteiten voor de vastgoedwereld. Hij gaf een helder beeld op ontwikkelingen en mogelijkheden.

Wat zijn volgens Verdonck de grootste ontwikkelingen in de Belgische economie?
“Die zijn niet veel anders dan elders in Europa, zijnde een gestage economische heropleving en lage rentevoeten. Maar specifiek voor België is toch wel dat de huidige regering erg haar best doet om de fiscale lasten te doen dalen. Denk aan het verminderen van de belasting op arbeid en de verhoopte daling van de vennootschapsbelasting, die de politieke partijen in de komende maanden zullen behandelen. Beide maatregelen moeten de Europese concurrentiepositie van België verbeteren om bedrijven te kunnen aantrekken. Ook inzake logistiek doet België het uitstekend, met de centrale ligging van België en de Antwerpse zeehaven als basis.”

Gevolgen Brexit moeilijk voorspelbaar
Verdonck vervolgt: “Daarnaast is er uiteraard de Brexit, waarvan we nog moeilijk kunnen voorspellen wat de impact is op België. Het Verenigd Koninkrijk is de vierde handelspartner van België, wat betekent dat we er alle belang bij hebben om goede handelsakkoorden te bekomen. Ook de toekomst van Brussel als Europees beslissingscentrum staat op het spel. Allicht zullen tal van Britse EU-ambtenaren Brussel verlaten in de komende jaren, en verschuift de politieke macht binnen Europa wat meer richting Duitsland. Desalniettemin lijken de Europese Unie en Brussel sterker dan ooit, met recente pro-Europese verkiezingsuitslagen in Nederland en Frankrijk. Met de Brexit krijgen we allemaal een spoedcursus ‘Europese Unie’. Verdonck: “Lloyd’s of London heeft ervoor gekozen zich in Brussel te vestigen. We hopen natuurlijk dat er meer ondernemingen zich in Brussel vestigen, maar we zien ook dat Luxemburg, Dublin en Frankfurt het goed doen als vestigingsplaats.”

Maakt deze ontwikkeling dat Brussel veel opportuniteiten voor de vastgoedwereld heeft?
“De Brusselse kantorenmarkt is nog niet booming zoals in enkele andere Europese steden. Het is de afgelopen jaren een stabiele markt gebleken met een traag herstel. Een belangrijke (r)evolutie is de sterkte van de residentiële markt in de Belgische hoofdstad. Op veel locaties in Brussel zijn appartementen duurder geworden dan kantorenvastgoed, wat ontwikkelaars ertoe heeft aangezet om structurele kantorenleegstand om te vormen tot huisvesting. Sinds 2008 gaat het om ruim 1 miljoen m2. Dat huisvesting kan concurreren met commercieel vastgoed is nieuw voor Brussel, en lijkt voor het eerst een schaarste van kantoren in de hand te werken. De leegstand van de Brusselse kantoren is de laatste tijd sterk gedaald. In de centrale zakenwijken zit de leegstand ruim onder 5% en geldt er een tekort aan recente kantooroppervlakten. Dit leidt vooralsnog niet tot de ontwikkeling van nieuwe kantoren. Het is wachten op een sterkere groei van de economie, die ondernemingen ertoe aanzet weer meer kantooroppervlakten in gebruik te nemen. Maar de huidige parameters van de Brusselse kantorenmarkt zijn erg gunstig en zouden in de nabije toekomst tot een huurprijsstijging moeten leiden.”

Hoe is de vastgoedmarkt buiten Brussel?
“De kantorenmarkt in Antwerpen doet het al een aantal jaren erg goed, en Mechelen heeft een zeer goed 2016 achter de rug met een sterke vraag vanwege ondernemingen. In Antwerpen zien we dat de huurprijzen stijgen, en dat er wederom op risico wordt ontwikkeld. Ondernemingen nemen relatief vlot nieuwe gebouwen in gebruik, met projecten zoals Post X en Kievitplein die vlot verhuurd worden. Dezelfde tendens geldt ook voor Gent trouwens, waar een aantal nieuwe projecten erg succesvol bleek. Winkelvastgoed doet het goed in de grootste steden. In de belangrijkste winkelstraten gelden lage leegstandcijfers en hoge stabiele huurprijzen. De kleinere en middelgrote steden hebben het dan weer wat moeilijker en leiden onder de sterke concurrentie van e-commerce. Door diezelfde e-commerce zit logistiek vastgoed in de lift. De vraag naar nieuwe op maat gebouwde distributiecentra was nooit hoger.”

Ziet Verdonck veranderingen op straat?
Wat is zijn persoonlijke mening over de ontwikkelingen als hij kijkt naar het dagelijkse beeld van vastgoed en vastgoedbeleid om zich heen? Hij ziet dat er moedige beslissingen worden genomen door lokale overheden. Deze beslissingen en projecten krijgen veel weerstand op korte termijn, maar lijken op lange termijn noodzakelijk om de leefbaarheid van een stad te garanderen. “Kijk naar de invoering van voetgangerszones in bijvoorbeeld Brussel en Gent”.

Belgen actief in Nederland en Nederlanders actief in België?
We zien op dit moment steeds vaker Belgische vastgoedbedrijven naar de Nederlandse markt kijken. Hoe zijn de opportuniteiten als we het omdraaien: wat zijn de mogelijkheden voor de Nederlandse vastgoedinvesteerders in België? Verdonck: “Ik vind in het algemeen dat we in België zeer vastgoed-minded zijn. Er zijn inderdaad in België steeds meer bevaks (beleggingsinstellingen red.) die zich richten op Frankrijk en Nederland. Maar vergeet niet dat een aantal Nederlandse vastgoedontwikkelaars het al lange tijd erg goed doet in België. Voornamelijk in winkelvastgoed trouwens. Maar het blijft een relatief beperkte groep. Dat is jammer, want er zijn zeker voldoende opportuniteiten voor de Nederlandse vastgoedinvesteerders en ontwikkelaars, over gans België. Zeker voor de meer opportunistische investeerders en ontwikkelaars gelden in België nog aanvaardbare instapprijzen. Nederland heeft een behoorlijke voorsprong inzake vernieuwende werkplekken, en daarvan kan België nog iets leren.”

Een persoonlijk tip voor zowel de Nederlandse als Belgische relaties van SPRYG?
“Technologische vernieuwing zorgt voor razendsnelle verschuivingen, ook in het vastgoed. Logistiek en retail hebben dit al ondervonden. Maar ook in kantoren lijkt wat gaande, met co-working space dat het bijzonder goed doet. Werkplekken moeten meer dan ooit inspireren.”

Geschreven door Helma van den Berg
SPRYG Real Estate Academy