Dubbele bebouwing: kansen boven NS-stations

Op de dag dat AD kopt ‘NS wil boven spoor Utrecht, Den Haag en Sloterdijk bouwen en met opbrengst stations opknappen’ interviewen we Sebastiaan de Wilde, directeur vastgoed van NS Stations. Hij is blij met de aandacht voor het onderwerp dubbele bebouwing. Hij is wel verrast dat alle aandacht naar NS uitgaat. “We doen dit met meerdere partijen, anders lukt het nooit”.

#

Bouwen boven het spoor
“In 2006 schreef ik bij de faculteit Civiele Techniek van de TU Delft mijn proefschrift over dit onderwerp. Daaruit kwam naar voren dat het technisch mogelijk is om boven treinstations te bouwen. Er was alleen nog geen haalbare business case. Dat het nog zo’n tijd heeft geduurd voordat het is opgepakt is logisch. De grond voor de kantorenmarkt was in die tijd nog niet zo duur. Het verschil tussen de huurprijs van bijvoorbeeld Papendorp en Utrecht Centraal liep destijds niet ver uit elkaar. Dat maakt het niet interessant om met hoge kosten in de binnenstad te bouwen. Daarom werd veel aan de rand van steden gebouwd.”

Optimale deur-tot-deur reis
Helder, maar bouwen in de binnenstad is nog steeds duur en lang niet voor iedereen aantrekkelijk. De Wilde ziet dat de markt er klaar voor is. “We zien het als onze opgave om de deur-tot-deur reis van onze klanten zo prettig mogelijk te maken. Dan helpt het als er na de treinreis niet veel verder gereisd hoeft te worden. Daarnaast weten we door de ontwikkeling en bouw van Nieuwe Sleutelprojecten dat we dergelijke projecten ook echt kunnen bouwen. En we weten ook, dat bij cruciale knooppunten zoals Utrecht Centraal, geen dag het treinverkeer stil gelegd hoeft te worden. Daarnaast zien we ook dat kantooreigenaren anders naar parkeren kijken. Waar men eerder een kantoor met eigen parkeergelegenheid wilde, heeft een combinatie van parkeren en OV-bereikbaarheid nu de voorkeur. Daarnaast zijn de opbrengsten van de vierkante meters nu een stuk hoger dan eerder én dan in de randgebieden. Dus dat maakt de opbrengst ook echt groter.”

De ideale binnenstad
Op de vraag of er nog meer redenen te noemen zijn voor dubbele bebouwing somt De Wilde er nog een aantal op: “We zien ook dat de binnensteden steeds drukker en mooier worden. We willen meer ruimte voor de fietsers en voetgangers en er zijn meer huizen nodig. Omdat dit in de meeste steden niet gaat, wordt het interessant om te kijken naar de ruimte boven het spoor. Voor ons is het natuurlijk belangrijk dat mensen dan direct vanuit de trein naar kantoor kunnen. Ze stappen uit, nemen de lift en zijn er. En zo benutten we het treinsysteem, waar zo uitgebreid in is geïnvesteerd, ten volste.”

De rol van de NS
De Wilde: “We zien bij NS dat het spoor een barrière vormt tussen de kantoren die er tegenaan liggen en aan de andere kant de oude stad. Terwijl daar een verbinding nodig is. Doordat we de kennis en kunde hebben, zijn we in Utrecht in gesprek gegaan met de gemeente, ProRail en anderen. We hebben nu de afspraak om het onderwerp verder te onderzoeken. NS voelt zich verplicht om eruit te halen wat erin zit.”

Projecten
“Een goede opbrengst en lage bouwkosten zijn voor ons van belang. Het overbouwen van een complexe spoorinfrastructuur brengt hogere bouwkosten met zich mee. Bij Sloterdijk zagen we dat we makkelijker over het spoor kunnen bouwen. Zeker als je dat vergelijkt met bijvoorbeeld Amsterdam Centraal. Hetzelfde speelt in Den Haag, daar eindigt het spoor. Dus dat is ook een realistische plek om dit te gaan bestuderen. Station Heerlen is af, dat is een prachtig project geworden. Maar het is een project dat ontstaan is op gemeentelijk initiatief. De gemeente wilde hier ook flink investeren. Het was mooi om aan mee te doen. Maar als de gemeente er niet was geweest, dan was het maar de vraag of we er aan begonnen waren. We starten nu met Utrecht en Sloterdijk. Voor andere locaties gaan we kijken wat de gebiedsopgave is en waar NS kan bijdragen.”

Utrecht Vastgoed
Sebastiaan de Wilde was een van de sprekers van het congres Utrecht Vastgoed 2019 op 11 september 2019. "Utrecht wordt mooi, dat moet je vooral zien! Alle deelnemers hebben een rol om bij te dragen aan de stad, of het nu een ontwikkelaar of belegger is. Ieder moet zich afvragen ‘hoe draag ik bij aan deze stad en wat is mijn rol’.”

Geschreven door Helma van den Berg, SPRYG Real Estate Academy