Wrap up door Sophie Lambrighs

Residentieel vastgoed is een breed onderwerp, zeker te breed om het volledig te kunnen overlopen in één namiddag. Als rode draad voor deze seminarie is gekozen voor “de aanpassing van onze steden aan de bevolkingsgroei”. We zijn begonnen met de theoretische aspecten van de verdichting. Zo is Lisette van Doorn van ULI ervan overtuigd dat er verdichting moet komen, maar de vraag is hoe? Rekening moet zeker gehouden worden met het NIMBY effect en belangrijk is te noteren dat verdichting geen doel op zich is, het is een antwoord aan de bevolkingsgroei.

Steden veranderen snel
Dankzij de nieuwe technologieën moeten we niet meer bij elkaar zijn, maar we willen het wel. Beleggers willen niet meer diversificeren, ze willen invloed hebben op een locatie. Wij veranderen rap onze manier van wonen. Grote impact van de technologie en de natuurlijke barrières op de manier waarop de steden zich ontwikkelen. Steden groeien steeds meer: de enige oplossing voor de groeiende steden is de evolutie van Buurt-idee naar polycentrische centra.

Succesfactoren voor succesvolle steden
Succesvolle steden hebben de volgende kenmerken: governance, attrativeness to talent, gebruik van de natuurlijke trekkers, planning op lange termijn, leadership van de autoriteiten. Een succesvolle stad zijn, brengt automatisch stijging van de vastgoedprijzen met zich mee, het blijft vragen om beleid. In dat kader legt Lucien Kahane van IDEA CONSULT de focus op de vier grootste steden van België (Brussel, Antwerpen, Gent en Luik). Hij besteedt aandacht aan het verschil tussen bevolkingsgroei vs aantal huishoudens evolutie (gezinsverdunning of gezinsgroei). De trend in België is een bevolkingsgroei, geen explosie! Een derde van de Belgische bevolkingsgroei is in deze 4 steden gelegen. Belangrijkste kenmerken van die steden: kosmopolitisch, jong: kindvriendelijke steden, grotere gezinnen, geen woontekort, ver-appartementisering (50%), grote markten werken polariserend, stijging van de prijzen zijn succesvolle steden (Gent duurder dan Brussel), steeds grotere prijs verschillen (parallelle vastgoedmarkten), cristallisatie van de prijzen, betaalbaarheid onder druk (inkomens stijgen minder snel), wederopstand van het huursegment: proportie eigenaars/bewoners daalt en matig dynamische nieuwbouwmarkten: er wordt niet te veel gebouwd.

Alternatieve financieringsmiddelen
Danny Stas van Laga komt terug op de alternatieve financieringsmiddelen die bestaan om de ontwikkelingen mogelijk te maken. De startvragen zijn: Kunnen we iets doen zonder de banken? Hoe gebruiken we het spaarpotje van de particulieren? Oplossingen bestaan onder verschillende vormen, zoals privéfinancieren via B.V., Effectuering van vastgoed. Daarbij zijn de belangrijkste aandachtspunten: Evolutie van de belastingen, van fiscale voordelen en verkoop van financiële producten aan particulieren (FSMA toezicht). 30% van de globale ontwikkelingen maken gebruik van deze alternatieven, zeker bij kleinere spelers en in PPS. Daarna werd uitgelegd, door een paar praktische casussen hoe deze concepten in de praktijk worden toegepast. Op het eerste zicht lijken deze projecten op elkaar omdat het grote stedelijke projecten zijn met meestal enkel appartementen. Snel blijkt dat elk project verschillend is door zijn ligging (verschillende regio’s met verschillende wetgevingen), de spelers (privé en/of publiek bouwheer) en de verschillende aanpakken.

Beantwoord de marktvraag!
Luc Van Maercke van Vooruitzicht licht het project Regatta toe. Dit project kadert in de groei van de stad Antwerpen en is een voorbeeld van horizontale uitbreiding van het stad. Een hoofdkarakteristieken van dit project zijn: een mix-used project, dat vergelijkbaar is aan een huwelijk 15 à 20 jaar: een uitdaging is zijn doorlooptijd. Lange termijn samenleving met de bewoners, zoek naar formules van betaalbare woningen, duurzaamheid (project groot genoeg om ter plaatse oplossingen te kunnen vinden), een uitdaging van de marketing, voor een project “op een no-man’s land” in het begin, braakliggende grond en geen IRR verhaal! Meest belangrijke les is dat elk project de vraag van de markt beantwoord, niet de zin van de autoriteiten.

Go-between
Jan Briers van Provincie Oost-Vlaanderen licht het project Klein-Rusland toe. Dit is een voorbeeld van densificatie door goed gebruik van de bestaande infrastructuur en renovatie van de stad. De gouverneur licht de specifieke methodiek toe die samenhangt met een complex project. Iedereen heeft nogal wat bijgeleerd over de functie van gouverneur die een coördinatie opdracht voor bepaalde projecten kan krijgen. Hij werkt als go-between van alle gebruikers van de Gentse kanaalzone. Voordeel is dat een gouverneur andere drukmiddelen heeft om projecten te doen vooruit gaan!

Vertikale Densificatie
Gabriel Uzgen van BESIX RED licht de strategie van BESIX toe in het bijzonder door het project The Cosmopolitan. Dit is een voorbeeld van densificatie via verticale uitbreiding. Het is ook een voorbeeld van omvorming van kantoor naar residentieel. Bepaalde criteria worden toegepast op andere projecten, zelfs in totaal andere locaties, namelijk: stedelijke wijken ontwikkelen en zich aanpassen aan de new way of living. De beleggers spelen een steeds belangrijker rol in de commercialisatie van de residentiële projecten → ze kunnen zich richten naar Danny Stas om tips te krijgen!

Nieuwe poly centrische centra van Brussel?
Jacques Lefèvre van BPI licht het project Erasmus Gardens toe. Dit is ook een horizontale uitbreiding van de stad. Misschien morgen een van de nieuwe poly centrische centra van Brussel? Het zou mogelijk zijn gezien de verschillende functies aanwezig in de omgeving. Uitdaging is hier diversificatie te brengen in een monofunctionele project (1400 woningen, enkel residentieel maar geen slaapstad). Op termijn blijft dit een uitdaging: geduld is nodig!

Conclusie
De bevolking groeit, verdichting en uitbreiding van de steden zijn een feit en worden vervolgd. Een van de (vele) uitdagingen blijven de ontwikkelingstermijnen die steeds langer worden tegenover de evolutie van de maatschappij en de technologieën die steeds sneller gaan.