TRANSFORMATIE
IN VASTGOED
2017

, DELFT

HIGHLIGHTS 2017

  • Haalbaarheid van transformatie
  • Juridische aspecten
  • Fiscale aspecten
  • Financieringskansen: de bank aan het woord
  • Diverse praktijkcases

TRANSFORMATIE IN VASTGOED 2017

DINSDAG 13 JUNI 2017. LIJM & CULTUUR, DELFT

Terug naar editie 2017

Editie 2017

Impressie

De studiedag over transformatie in vastgoed die op 13 juni plaatsvond in Lijm & Cultuur in Delft kenmerkte zich door een hoge informatiedichtheid en een veelheid aan invalshoeken. Van haalbaarheidsanalyses en civiel recht tot gemeentelijk perspectief: alle deelnemers én alle sprekers gingen met nieuwe inzichten naar huis. Tekenend was het een-tweetje tussen Erik Faber van Fakton en Vastgoedfiscalist Susan Raaijmakers. Faber, op vastgoedgebied een van de beste consultants, krijgt halverwege de ochtend van Raaijmakers nog wat aanvullende suggesties op de casussen die hij behandelt. Een andere wijze van omgaan met het vastgoed maakt wellicht een gunstigere aftrek van btw mogelijk. Dit voorval toont tegelijkertijd aan waarom het onderwerp van deze studiedag zo belangrijk is: de transformatieopgave is volop in beweging en valt niet in een vast stramien te gieten. Om succesvol te transformeren moet een vastgoedpartij gedreven zijn, kennis hebben van de laatste ontwikkelingen en bereid zijn samen te werken.

Sfeerimpressie

De getallen
De omvang van de transformatieopgave wordt geschetst door dagvoorzitter Margaret Zeeman. Als ambassadeur van het expertteam Transformatie somt ze moeiteloos de getallen op waar we vandaag de dag mee te maken hebben. Er is 7,8 miljoen m2 leegstaand kantorenvastgoed. Op dit moment stabiliseert dit getal zich. Met name in de grote steden. Buiten de grote steden is kantorenleegstand echter nog een hot topic. Het valt lastig te rijmen met de druk op de woningmarkt, die transformatie in de hand zou moeten werken. De locatie van veel leegstaande kantoren maakt transformatie naar woningbouw echter onmogelijk. Wat dat betreft hebben de leegstaande winkels (2,7 miljoen m2) en het leegstaand maatschappelijk vastgoed (2,9 miljoen m2) betere kaarten. Deze gebouwen bevinden zich veelal nabij voorzieningen in stedelijke context.

Laaghangend fruit
De getallen van Zeeman worden aangevuld door een interessante stelling van Maarten Donkers van de Rabobank. Vorig jaar werd er 1 miljoen vierkante meter vastgoed getransformeerd. En elk jaar roepen analisten dat het laaghangend fruit binnen de transformatieopgave nu toch echt geplukt is. “Maar”, zegt Donkers, “blijkbaar worden we elk jaar creatiever en slimmer. We vinden telkens weer nieuwe manieren om leegstaand vastgoed te transformeren, de opgave blijft zich ontwikkelen.” Een van die ontwikkelingen wordt toegelicht door Pierre van Rossum, directeur Grond & Ontwikkeling van Amsterdam. Hij laat zien hoe ze van het bestrijden van leegstand op objectniveau zijn omgeschakeld naar gebiedsontwikkeling. Een levendige stad creëren is het doel.

Veelkoppig monster
Volgens Erik Faber laat de hoeveelheid leegstaande kantoorvastgoed zich vertalen naar een boekwaarde van om en nabij de 4,7 miljard euro. Van de 7,8 miljoen leegstaande vierkante meters zou eenderde moeten worden gesloopt waarna de grondwaarde overblijft. Eenderde kan worden gerenoveerd volgens een gunstig scenario, en de resterende eenderde moet worden getransformeerd. Dat laatste scenario is niet eenvoudig. “Transformatie is een veelkoppig monster”, stelt Faber. “Er is altijd wel wat mee aan de hand. In die chaos proberen wij onze rol te spelen.”

Faber neemt het publiek mee in de wereld van het vastgoedonderzoek. Markt, locatie en gebouw worden grondig bestudeerd. Zijn de dimensies van een gebouw goed te benutten? Kunnen horizontale en verticale verbindingswegen worden hergebruikt? Mogen en kunnen er vierkante meters bij gebouwd worden? Dit zijn slechts enkele vragen waar je als ontwikkelaar een antwoord op moeten vinden.

Reken je niet rijk
Met haar verhaal over de fiscale aspecten van de transformatieopgave vult Susan Raaijmakers Faber goed aan. Haar verhaal over de wisselwerking tussen de ruimtelijke aanpak, het toekomstige programma en btw-afdracht landt goed bij de aanwezigen. Het blijkt een complex samenspel te zijn, waarbij bijvoorbeeld een herbestemming naar horeca een heel andere uitwerking heeft op de ruimtelijke uitwerking dan een kantoor of woonbestemming. In het voortraject blijkt dat het toekennen van het juiste btw-tarief voor een transformatie niet altijd eenduidig is: voor je het weet reken je je rijk met 2% btw terwijl op een gegeven moment blijkt dat het 6% moet zijn. Dat wil je natuurlijk voorkomen. Eigenlijk heeft Raaijmakers maar één goede raad: Laat vanaf het begin een fiscaal adviseur meekijken en –denken. Dat levert aan het einde geen verrassingen op.

De waarde van een goed team
Voor de nodige hands-on ervaring verrast Gert-Jan Bezemer van transVORM de toehoorders op een aantal casussen uit de bouwpraktijk. Naast de mooie projecten die langs komen, resoneren vooral de levenslessen die Bezemer meegeeft. Zo drukt hij iedereen op het hart om het te transformeren pand volledig en uitputtend te scannen. “Let overal op!” Zelfs een ongelijke verdiepingshoogte, hoe klein ook, kan al een flinke kostenpost opleveren. Een andere wijze les: “Probeer te werken met mensen die je kent, zodat je weet wat je kunt verwachten. Transformeren levert al genoeg stress op.”

Lessen uit de praktijk
Robert Winkel van Mei Architecten, door Zeeman omschreven als “goochelaar in het transformeren van vastgoed”, sluit de dag af met een presentatie van recente opgaven waar bureau aan werkt, niet alleen als architect maar ook als ontwikkelaar. “Ontwikkelen is zo ingewikkeld, dat je de eindgebruiker eenvoudig uit het oog verliest”, vertelt hij. Mooie projecten passeren de revue, maar de lessen die hij door de jaren heen leerde, zijn nog waardevoller. Hoe ga je bijvoorbeeld om met alle instanties die meekijken als je een rijksmonument wilt transformeren? Als Winkel moet kiezen tussen de Raad voor Cultureel Erfgoed, de welstand of monumentencommissie, kiest hij altijd voor de laatste twee. Deze partijen zitten dicht op het college van B en W en kunnen dus direct invloed uitoefenen. Daarnaast moet je bij transformatie altijd rekening houden met de verzekeraar. Terwijl de eisen die gesteld worden aan bestaand vastgoed vaak wat soepeler zijn dan bij nieuwbouw, gaat dat vaak niet op voor verzekeraars. “Voor je het weet heb je iets ontworpen dat niet verzekerd kan worden. Dan ga je behoorlijk het schip in.” Aldus Winkel.

Een markt voor exotische woonoplossingen
De projecten die Winkel laat zien, betreffen vaak gebouwen die in eerste instantie niet eenvoudig te transformeren lijken. Ongunstige vormfactoren lijken bijvoorbeeld een goede indeling te dwarsbomen. Wat te denken van het Kaaspakhuis in Gouda? De huizenmarkt daar leek niet geschikt voor riante loftwoningen met enorme dakspanten. Maar tot ieders verbazing waren de woningen razendsnel verkocht. Veel kopers bleken al jarenlang Funda af te struinen naar karakteristieke woningen, sommige waren zelfs expliciet op zoek naar appartementen met dakspanten in het zicht. “Dit soort ontwikkelingen kun je alleen maar doen als kleine partij”, meent Winkel. “Maar vergis je niet: de markt voor dergelijke exotische producten is groter dan je denkt.”

Werken aan iets bijzonders
Aan het einde van de dag maakt dagvoorzitter Zeeman de balans op. De aanwezigen, allemaal al actief bezig met het transformeren van vastgoed, blijken allemaal nieuwe kennis opgedaan te hebben. Vooral de breedte van het programma valt in goede aarde. “Transformeren is gewoon leuk”, constateert Zeeman. “Want je zit altijd met mensen aan tafel die niet op de automatische piloot werken maar inherent de drive hebben om iets bijzonders voor elkaar te krijgen met elkaar.”


Komende events

Loading events Agenda wordt geladen.

Komende cursussen

Loading events Agenda wordt geladen.

Blijf up-to-date

Ontvang de nieuwste events en cursussen meteen in uw inbox