'Markt ziet Omgevingswet als te risicovol maar verder uitstel is funest'

Op 11 oktober delen tal van experts hun nieuwste inzichten over de Omgevingswet tijdens de negende editie van de SPRYG-studiedag Omgevingsvergunning NL 2022. Wat vindt dagvoorzitter Friso de Zeeuw eigenlijk zelf van de wet? Hoe schat hij de gevolgen in van de wet voor markt en overheid? “Ontwikkelaars zijn bang dat gemeenten extra duurzaamheidseisen gaan stellen, terwijl milieugroeperingen vrezen dat ontwikkelaars teveel macht krijgen.”

Publicatiedatum: 26 september 2022

De Zeeuw verwacht dat de Eerste Kamer in oktober eindelijk groen licht zal geven aan de Omgevingswet. “Mijn politieke instinct zegt ja, tenzij er een negatief bericht over het DSO (Digitaal Stelsels Omgevingswet, red.) naar buiten komt. Een meerderheid van de Senaat – waaronder enkele oppositiepartijen – heeft deze zomer al ingestemd met een CDA-motie om de datum van 1 januari 2023 intact te laten en betrokken partijen zekerheid te bieden. Als er nog problemen zijn met het DSO, moet het kabinet tijdelijke alternatieve maatregelen toepassen.”

Overgangstermijn
Een zo’n maatregel kan de oud-praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling en voormalig BPD-directeur Nieuwe Markten al bedenken. “Alle plannen moeten opereren onder het nieuwe digitale stelsel. Maar dat nieuwe stelsel is ook na 1 januari nog niet perfect, net zo min als de partijen die het moeten gebruiken er allemaal klaar voor zijn. We moeten pragmatisch zijn. Als we willen voorkomen dat projecten vertraging oplopen, moet het kabinet de oude digitale standaard in leven houden met een overgangstermijn van een, liefst twee jaar. Daarmee kunnen dan na 1 januari nog wijzigingen in het ‘voorlopig omgevingsplan’ op de oude, Wet op de ruimtelijke ordening-manier, worden doorgevoerd.”

De komende maanden moeten marktpartijen en overheden laveren tussen het ‘oude’ bestemmingsplan en het nieuwe omgevingsplan. Er ontstaat nu filevorming bij de gemeenten omdat initiatiefnemers graag zien dat ‘hun’ bestemmingsplan nog voor 1 januari ter visie wordt gelegd. Tot 1 januari zijn de gewone bestemmingsplannen rechtsgeldig. Bestaande bestemmingsplannen worden van rechtswege omgezet naar tijdelijke omgevingsplannen. Na 1 januari moeten die zo snel mogelijk voldoen aan de nieuwe wettelijke ingrediënten van de Omgevingswet.

Zeggenschap
Wat vindt De Zeeuw inhoudelijk het meest spannende element uit de Omgevingswet? “De wet vergroot de zeggenschap van het college van B&W. Zo mag het college extra voorschriften, eisen en verplichtingen aan een bouwplan stellen die niet in een omgevingsplan zijn opgenomen. Dat kan gaan over de bouwlocatie, de bebouwingsdichtheid, hoogte, functiemix, infrastructuur. Is het bestuur enthousiast over een plan, kan dat goed uitpakken voor ontwikkelaars; dan gaat het gemeentebestuur een soort planologisch maatpak voor dat plan leveren. Ontwikkelaars zijn anderzijds bang dat gemeenten extra duurzaamheidseisen gaan stellen, die hun plan onbetaalbaar maken. Of de oren laten hangen naar bezwaarmakers in de omgeving.”

Geen jurisprudentie
De voormalig BPD-directeur merkt echter wel dat de markt niet meer zit te springen om de Omgevingswet. “De wet is bedoeld om proceduretijden te verkorten en marktpartijen te helpen in de taakstelling om 1 miljoen woningen te bouwen. Marktpartijen zijn daar sceptisch over. Ze vrezen dat het ingewikkelde, gemankeerde digitale stelsel de tijdswinst teniet doet. Bovendien bevat de wet nieuwe regels waarover geen jurisprudentie is. Bezwaarmakers zullen met hun advocaten de nieuwe wettelijke bepalingen uittesten. Niemand weet hoe rechters zullen oordelen. In die zin is de Omgevingswet een giga-experiment. Als je ontwikkelaars, beleggers en bouwers in hun hart kijkt, hebben ze liever uitstel of afstel van de wet. Zij zien de wet op dit moment als procesrisico.”

Geloofwaardigheid
Zelf is De Zeeuw tegen uitstel. “Ik ben geen enthousiaste voorstander meer. Of de wet de afhandelingssnelheid vergroot? Eerst zien, dan geloven. Maar weer uitstel zal de verwarring nog groter maken en de geloofwaardigheid en het draagvlak verder verkleinen. Bovendien hebben overheden al zoveel voorbereidingen gedaan. Positief is dat de Omgevingswet sterk op de praktijk en op vergunningverlening is gericht. Alles wat we kunnen weten aan de voorkant, is nu in beeld. Laten we nu maar kijken hoe het in de praktijk uitpakt.”

Benieuwd naar een actuele update van de impact voor u als vastgoedprofessional? Bekijk hier de nieuwste editie van de studiedag Omgevingsvergunning NL

Geschreven door Martijn van Leeuwen