Stationsgebieden in middelgrote steden hebben potentie

Met de toenemende verdichting wordt de ruimte in steden schaars. Om het ruimtegebrek tegen te gaan en leefbaarheid te verhogen worden steeds meer stationsgebieden herontwikkeld.

Op donderdag 20 juni organiseert SPRYG Real Estate Academy een seminarie over herontwikkeling van deze gebieden en de visie van de nieuwe NMBS equipe. Wij konden niet zolang wachten en spraken met Koen Van Lancker, teamlead Innovation & Station Environment NMBS.

#

Achterkant van de stad
Vroeger was het vaak zo: als je de achterkant van een stad wilde zien, moest je naar het stationsgebied gaan. Maar die tijd ligt gelukkig achter ons. Van Lancker: “Voor ons is het geen verrassing dat stationsomgevingen zo in de belangstelling staan. Ze hebben altijd een hoog potentieel gehad. In grote Belgische steden zijn we al 20 jaar bezig met de ontwikkeling van die omgevingen. In de middelgrote steden zien we recent ook een nieuwe dynamiek en belangstelling voor stationsomgevingen.”

Middelgrote steden
Volgens Van Lancker hebben de middelgrote en ook kleinere steden een groot potentieel. Mede door de goede toegankelijkheid van deze gebieden via trein, bus, fiets, maar ook voor de auto, en ruime parkingmogelijkheden. Waarom is dan niet eerder gestart met het ontwikkelen van de stationsomgevingen in middelgrote steden?

Koen Van Lancker: “Daar is geen eenduidig antwoord op te geven. Maar er zijn zaken aan te wijzen die van invloed zijn. Denk aan de locatie van deze stations. Meestal bevinden deze zich aan de rand van de stad, soms op ruime wandelafstand van de centra. Vroeger was de dynamiek zeer geconcentreerd in de stadscenters. Door de afstand van het centrum tot de stations, lagen deze iets te veraf om te kunnen genieten van deze dynamiek. We zien nu dat er door de bevolkingsgroei en de mobiliteitsproblemen een groter draagvlak ontstaat voor het ontwikkelen van deze stationsomgevingen.”

Weg van de auto
Van Lancker vervolgt: “We zien ook dat mensen op zoek gaan naar een alternatief voor de wagen. Stationsbuurten zijn dan extra aantrekkelijk. Er is als het ware een evolutie van de auto naar het openbaar vervoer, deelauto’s of deelfietsen. En een andere gevoeligheid voor wonen en werken: grote steden zijn inmiddels compleet onbereikbaar geworden met de auto. De files staan nu niet alleen in de grote steden, maar ook steeds meer in de rand. Bedrijven kiezen dus, onder druk van hun werknemers, meer en meer voor de ruimere rand rond de steden. Door verschuiving van het probleem, veranderen ook de opportuniteiten. Een stad als Mechelen is bijvoorbeeld duidelijk in opkomst. Onlangs is Sanoma daarheen verhuisd, net als een onderdeel van de Universiteit van Leuven. Ziekenhuizen kiezen nu ook voor stationsomgevingen. Daardoor worden stations als Diest, Aarschot, Tienen, Denderleeuw, Aalst en Dendermonde steeds interessanter.”

NMBS strategiewijziging
NMBS heeft een nieuwe directie en een nieuwe strategie. Welke gevolgen heeft dit voor voor de vastgoedontwikkeling? “Tien jaar geleden was er een zeer ambitieuze visie vooral, niet enkel, gericht op de grote stationsomgevingen. De plannen werden uitgewerkt door Eurostation en waren zeer ambitieus. Helaas ontbrak het vaak aan financiële middelen bij de partners om deze – vaak visionaire – projecten te realiseren. Onder leiding van het nieuwe management is dit geëvolueerd. Onze stations hoeven geen megalomane constructies te zijn, maar wel functionele en intermodale hubs. Een plek waar de reiziger in alle comfort de trein kan nemen en eenvoudig kan overstappen van het ene vervoersmiddel op het andere. Dit maakt dat we in vergelijking met vroeger, nu anders in projecten staan. Vroeger deden we veel zelf, terwijl we nu veel meer samenwerken met partners als gemeentebesturen en derden. Wij zijn meer de begeleiders en stimulatoren van de ontwikkeling geworden. We investeren op die manier minder tijd in deze projecten, maar streven wel naar een maximale return. Hierbij is de trein de ruggengraat van een duurzame mobiliteit.”

Geen vriendjespolitiek
Kunnen vastgoedontwikkelaars zich melden met goede plannen? Of zijn jullie altijd in de lead? "Bij de NMBS werken we op 2 manieren", stelt Van Lancker. “Zo zijn er stations waar projecten gepland zijn. Dan kijken we samen met gemeentebesturen naar de aanpak van het project. Daar kan een luik vastgoedontwikkeling bij horen. Eerst werken we het masterplan uit. Waarna wij vervolgens zelf onze gebouwen ontwikkelen en houden daarnaast marktconsultaties voor gebouwen en terreinen. Maar soms gaan we ook een samenwerking aan met een derde partij om alles in één keer te realiseren: een win-win. Een voorbeeld hiervan is station Aalst. Daar wordt op dit moment aan de achterzijde een project gerealiseerd met een nieuwe wijk, met tevens een openbaar domein, een fietsenstalling en een autoparking. We hebben daarvoor een wedstrijd uitgeschreven en de winnaar is daar nu aan het werk.” Daarbij wil Van Lancker wel direct een kanttekening maken. “We ontwikkelen niet om het ontwikkelen. We ontwikkelen omdat we als NMBS meer reizigers willen aantrekken. Dat is een andere insteek. Dus mocht een vastgoedontwikkelaar een goed idee hebben, dan is die welkom. Maar wij gaan wel een marktconsultatie houden, waarvan de ontwikkelaar dan één van de partijen is die hierop kan reageren. We zullen ons wel steeds aan de regels van goed bestuur houden, en niet aan vriendjespolitiek doen.”

Grootste uitdaging van NMBS
Het lijkt alsof NMBS alles mee heeft om door te pakken. Maar de praktijk leert dat er altijd uitdagingen zijn. We vroegen Koen Van Lancker wat hij ziet als de grootste uitdaging voor NMBS. “We moeten nog regelmatig gemeentebesturen overtuigen dat verdichting van stationsomgevingen noodzakelijk is. En daarnaast dat gratis parking niet meer van deze tijd is. We zien toch nog veel kleinere gemeentes die het daar zeer moeilijk mee hebben. Het principe is nochtans eenvoudig. Door de parkings betaald te maken heeft de treinreiziger de garantie op een parkeerplaats. De reiziger betaalt daarvoor ook een voordeeltarief.”

Voorbeeldproject
Wat is voor Koen Van Lancker een voorbeeldproject? Van Lancker denkt na en vertelt dan: “Voor mij is dat een project waarbij complexe gebouwen gerealiseerd worden en waar alle vervoersmodi naadloos samenwerken. Dat zijn dus gebouwen met een deel op én naast het station. Zo hebben we in Blankenberge een oud stationsgebouw afgebroken. Een andere partij heeft een hotel, appartementen, winkels en een parking neergezet. Daarbij is op het gelijkvloers een kleine zone gekomen voor een stationshal. Dit gebouw geeft onze gasten een mooi onthaal. Daar worden we blij van. Tegelijk heeft elke vervoersmodus zijn of haar plaats gekregen in de stationsomgeving zonder met elkaar in conflict te komen. Dat is prachtig.”

Seminarie Stationsgebieden 2019
Wat is de boodschap van Van Lancker voor de deelnemers van het seminarie? “Ik hoop de deelnemers te kunnen overtuigen van de kwaliteit van stationsomgevingen. Ook van de niet A-locaties. Daarbij staat de NMBS open voor alle vormen van samenwerken.” Wilt u meer weten over de visie van de nieuwe equipe? Koen Van Lancker spreekt namens de NMBS op het seminarie Stationsgebieden België 2019 op donderdag 20 juni in Antwerpen.

Geschreven door Helma van den Berg, SPRYG Real Estate Academy