Brabant
Vastgoed
2024


Terug naar editie 2024

Editie 2017

Interessante & geslaagde 13e editie

Brabant is als derde ‘economisch kerngebied van nationale betekenis’ erkend. Dat dit kansen biedt voor nog meer groei en vastgoedontwikkelingen hoorde de ruim 90 aanwezige vastgoedprofessionals.

Onder leiding van Erik Faber (Fakton) hebben overheden en belangrijke betrokken organisaties hun visie op de marktontwikkelingen gepresenteerd. Wij danken de sprekers voor hun bijdrage aan deze geslaagde 13e editie.

Onder leiding van Erik Faber (Fakton) hebben overheden en belangrijke betrokken organisaties hun visie op de marktontwikkelingen gepresenteerd.

Sfeerimpressie

Verslag editie 2017 – Het gaat goed in Brabant!

door Sander Woertman, Powerhouse

Dagvoorzitter Erik Faber van Fakton leek voorbereid op hosanna-verhalen van de verschillende sprekers die tijdens Brabant Vastgoed in de Gruyterfabriek hun opwachting zouden maken. Hij opende het evenement dan ook met een waarschuwing: “technologische veranderingen komen steeds sneller achter elkaar en zorgen voor onrust. Ook in het vastgoed.” Het gaat goed, maar we moeten beducht zijn dat we de juiste beslissingen nemen zodat we ook op de lange termijn baat hebben bij wat er gebouwd wordt, was zijn boodschap. Deze woorden zorgden voor het noodzakelijke kritische kader want ondanks de onderlinge nuances waren de sprekers het over één ding eens: het gaat goed in Brabant.

Weglekkende Woonvraag

Meerdere sprekers haalden in hun verhalen de Hittekaart van de Nederlandse woningmarkt aan. De vlekken op de kaart laten duidelijk zien dat er kansen liggen in Brabant. Ook hier stijgen de prijzen voor woningen. Erik van Merrienboer, gedeputeerde Ruimte en Financiën van de provincie Noord-Brabant, stelt dat er in de provincie absoluut geen sprake is van een zeepbel. Het omgekeerde is juist het geval: volgens berekeningen moet er de komende tijd 10.000 woningen per jaar worden gerealiseerd, terwijl het huidige tempo en de plancapaciteit eerder duidt op 6 tot 7.000. Dat is niet genoeg om te schaarste op de woningmarkt het hoofd te bieden. “Als we niet snel zijn, lekt de vraag weg naar andere regio’s”, waarschuwt hij.

Van Merrienboer is de eerste die waarschuwt dat de huidige druk op de markt niet aangegrepen moet worden om zomaar in het weiland te gaan bouwen. “We willen de woningen op plekken waar ze maatschappelijke meerwaarde hebben. Helaas zijn dit veelal de plekken waar het bouwen niet eenvoudig gaat.” Om ervoor te zorgen dat de plannen van de individuele gemeentes bijdragen aan regionale doelstellingen, wordt gewerkt aan een regionale agenda voor de woonopgave. Deze wordt na de zomer gepresenteerd.

Regionale Planning

Het belang van regionale planning wordt ook door de tweede spreker, Niek Bargeman, onderstreept. “We moeten elkaar geen vliegen afvangen”, zegt de beleidsmedewerker van de provincie, “samen kunnen we de regio als geheel sterker maken.” Bargeman is een man van de cijfers en weet zodoende het verhaal over het herstel van de Brabantse woningmarkt de nodige nuance te geven. Terwijl de markt een flink herstel laat zien ten opzichte van 2015, valt op dat er een terugloop is in het aantal afgegeven bouwvergunningen, waardoor de komende twee jaren een terugloop valt te verwachten. “De woningtekorten lopen ondertussen op en mensen stellen hun entree op de woningmarkt uit.” De terugloop heeft meerdere oorzaken, zoals het teruglopende investeringsvermogen van corporaties, de hoge grondprijzen, lange bestemmingsplanprocedures en de complexiteit van binnenstedelijk ontwikkelen.

Binnenstedelijk ontwikkelen blijft voor de rest van de middag een heet hangijzer. De aandacht voor de stad lijkt gelegitimeerd als we kijken naar de demografische ontwikkelingen: er komen steeds meer kleine huishoudens en ouderen met bijzondere woonbehoeftes. In combinatie met de vraag naar bijzondere woonvormen, kunnen we gerust stellen dat een VINEX-oplossing om aan de gewenste aantallen te komen, niet aan de orde is. De diensten en voorzieningen in de stad sluiten gewoon beter aan bij de wensen van de nieuwe woonmarkt. Maar, stelt Bargeman, de steden mogen dan wellicht de focus zijn, de suburbane gebieden gaan zeker meegroeien, zij het minder hard.

Naar aanleiding van het verhaal van Bargeman maakt Faber een interessante observatie: terwijl veel ontwikkelaars en beleggers focussen op de bovenkant van de middelhoge huur, is er een groeiende behoefte aan woningen in het lagere segment. Er liggen kansen voor investeerders die daarin meegaan.

Pauzelandschap

Carl Smeets, directeur regio Zuid van BPD, laat in zijn presentatie een aantal projecten zien waar hij op dit moment mee bezig is. Het is een staalkaart van de diversiteit aan woningen en woonmilieus die tegenwoordig gevraagd wordt. “Er stond geen rijtjeswoning tussen,” merkt Faber na afloop op. Ook Harwil de Jonge van Heijmans laat met het project voor het Gasthuiskwartier in Den Bosch zien hoe de vraag veranderd is door de jaren heen. Deze gebiedsontwikkeling van 5 hectare binnenstad kent een lange geschiedenis. Maar liefst vier architecten verslikten zich in het gebied. 2011 was het keerpunt. Na jarenlang gewerkt te hebben met strenge masterplannen, werd besloten een deel van de bestaande bebouwing tijdelijk in te vullen. Nu het gebied een pauzelandschap was geworden, bleek opeens hoe aantrekkelijk het gebied was. In 2014 ontvouwde West8 een plan waarin werd gezocht naar een Bossche schaal. Grootschalige functies zoals een Bijenkorf of bibliotheek die voorheen het fundament van de plannen vormden, werden verruild voor een flexibel raamwerk waarbinnen gefaseerde ontwikkeling mogelijk is. Complexe ruilverkavelingstrajecten werden zo opeens behapbaar en vormden geen rem meer op de ontwikkelingen.

Brabant zit Randstad op de hielen

Consultant René Buck vormde in het gezelschap van woningbouwbeslissers een welkome uitzondering. We zouden immers bijna vergeten dat technologie en innovatie de grote economische drijvers van de Brabantse economie zijn. Samen vormen ze een grote vestigingsfactor voor mensen en bedrijven. “Talent vinden speelt een steeds grotere rol bij ontwikkelingen”, zo stelt hij. Internationale werknemers kijken goed naar het woon- en leefklimaat en de bereikbaarheid van een stad. Nederlandse werknemers kijken daarnaast ook naar voorzieningen in de omgeving en de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Eindhoven is een voorbeeld van een stad die het goed doet op de kantorenmarkt. De opname van het aantal kantoren stijgt, maar toch ligt de leegstand nog boven het landelijk gemiddelde. Dat investeerders groeiende interesse tonen in de Brabantse kantoren lijkt te liggen aan de sterke logistieke sector en de kwaliteit van de campussen die de regio huisvest. Brainport is wat dat betreft een sterk merk, met de High Tech Campus als lichtend voorbeeld. “Campussen beginnen een aparte investeringscategorie te worden in het vastgoed”, zo signaleert Buck. “Brabant zit de randstad op de hielen”, zo besluit hij zijn verhaal.

Gebouwen als ecosysteem

Dat Brabant blijft vernieuwen op het gebied van kennisdeling en innovatie blijkt uit het verhaal van architect Marco Vermeulen. Hij werkt aan het project “Dutch Mountains”, een werklandschap van de toekomst, gelegen aan de A2 naast ASML. De “Battle for talent” wordt overal beleden, maar vindt nergens een ruimtelijke vertaling, zo stelt Vermeulen. Getalenteerde medewerkers zijn echter niet geïnteresseerd in een gaaf gebouw, maar in de diensten die worden aangeboden. Een ‘Sense of Community’, goede services, activiteiten, lol en een gezonde werkomgeving zijn van doorslaggevend belang voor de werknemer van nu. Zijn gebouw wordt daarom een ecosysteem van diensten. Waar de meeste gebouwen langs een snelweg blokken zijn die van elkaar worden gescheiden door schaamgroen, is zijn Hollandse berg een gesloten ring waarbinnen een parkachtige binnenruimte wordt gerealiseerd. De contour van het gebouw wordt maximaal opgeschoven naar de infrastructuur die het gebouw omsluit, zodat het binnenterrein zo groot mogelijk wordt.

Nuchter Innovatieklimaat

Ook Cees Admiraal van de High Tech Campus laat zien dat de regio lef heeft als het op innovatie aankomt. De campus ontwikkelde op eigen risico een combinatie van kantoor en hal. Hier kunnen bedrijven prototypes op grote schaal doorontwikkelen en tegelijkertijd hun zaken afhandelen. Zo raken innovaties in een versnelling. Gebruiker Solliance gebruikt de faciliteiten al naar grote tevredenheid en er liggen vragen voor meer van dergelijke gebouwen. De presentatie van Admiraal is koel en zakelijk, en zelfs het enthousiasme van de dagvoorzitter wordt nuchter in ontvangst genomen. Dat de High Tech Campus en Brainport hiermee blijk geven van een waarachtig innovatieklimaat, lijkt Admiraal vanzelfsprekend te vinden. Terwijl veel steden en regio’s hun opperste best doen om innovatiehubs van de grond te krijgen en er hele beleidsstukken aan wijden, doet Eindhoven gewoon waar ze groot mee is geworden: innovatie verbinden aan maakindustrie. Er lijkt nog geen eind te komen aan het succesverhaal van de innovatie-industrie in Brabant.

Regionale oplossing

Tot slot komen de wethouders Toine Theunis (Roosendaal), Yasin Torunoglu (Eindhoven), Alfred Arbouw (Breda) en Eric Logister (’s Hertogenbosch) aan het woord over de woonopgave in hun stad. Interessant gespreksonderwerp vormt de betaalbaarheid van woningbouw op gewenste locaties. Dat je als gemeente moet investeren in leefbaarheid lijkt duidelijk, maar dat moet van twee kanten komen. Yasin Torunoglu stelt dat je als gemeente geduld moet hebben en moet zorgen dat je op niet-rendabele locaties een goed verhaal hebt met een goede programmering. “Zo verander je de mindset van de eigenaar van het gebied en krijg je de investeringen wel los.” De eensgezinde wil om tot een regionale oplossing te komen voor nijpende woningbouwkwesties is in ieder geval aanwezig.


Beoordelingen

Deze bijeenkomst is gemiddeld beoordeeld met: